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개정임대차보호법 주요내용)2013. 8. 13.시행)

글쓴이 : 관리자 조회수 : 40 2021-04-05 06:44:32

1. 금융기관 우선변제권 인정 

   가. 내용

       보증금을 우선변제받을 수 있는 권리를 임차인에서 보증금반환채권을 양수받은 금융기관까지 확대

      단. 임차인의 안정적인 주거권 보장을 위해 보증금 반환채구너을 양수받은 금융기관이 임대차기간중에는 대출금회수 등을 위해

      임차인의 계약해지권을 대신 행사하지 못한다.

   나. 효과

       그동안 금융기관은 임차인의 우선변제권을 승계할 수 없어 원금 손실을 우려해 보증금 반환채권을 담보로 대출하는데 소극적이

       었으나 앞으로는 주택이나 상가 임차인이 갖고있는 우선변제권이 보증금반환채권을 넘겨받은 은행 등 금융기관에도 그대로 승계

       됨에따라 보증금 반환채권의 담보력이 강해져 금융기관이 원금회수에 대한 불안감을 떨칠 수 있기때문에 임차인이 보증금 반환

       채권을 담보로 은행에서 전세자금을 빌리기 쉬워졌다 

 

2. 모든 상가 임차인에 대한 상가임대차계약의 갱신요구권 부여

  가. 내용

     건물주에 대해 상가임대차계액의 의무적 갱신을 요구할 수 있는 갱신요구권도 앞으로는 보증금 액수(서울기준3억원이하등)에 상

     관없이 모든 임차인이 행사할 수 있다.

  나. 효과

    그동안 계약갱신요구를 할 수 있는 임차인의 범위를 일정액수의 보증금이하로 제한을 두고 있었으며 위 보증금이 현실을 반영하지

    못하고 있어 거액의 권리금을 지급하거나 시설을 하여 임차상가에서 영업을 하는 임차인들이 계약기간만료후 보증금(환산포함)이

    초과되었다는 이유로 계약갱신권을 주장할 수 없어 울며겨자먹기로 계약만료후 상가를 임대인에게 명도해주게되는 손해를 감수해

    왔으나 이번 개정법에서는 보증금제한을 철폐하여 모든 상가임차인이 5년 계약갱신권을 행사하여 안정적으로 영업을 할 수 있도

    록 하였다. 

  ☞ 법시행이후 새로운 임대차계약을 체결하거나 법시행전 임차인은 법시행후 이미 갱신한 경우에만 보증금액에 상관없이  합산하여

      5년간 계약갱신권이 보장된다.

     (시행전 상가임대차보호범위 초과 보증금 임차인은 법시행후 갱신이 이루어지지 않았다면 계약갱신요구하지 못합니다.) 

 

3. 임대인의 임대차계약 갱신거절 범위 축소

  기존에는 임대인이 철거나 재건축을 한다고만 하면 제한없이 임차인의 계약갱신요구를 거절 할 수 있었지만 앞으로는 철거나 재건축

  에 대한 사전 고지가 있거나 안전사고 우려등에 따른 철거 재건축이어야만 계약갱신을 거절 할 수 있다.

 

4. 확정일자부여기관의 정보제공의무(2014. 1. 1.부터 시행)

  주택 임대차 계약전에 동사무소 등 확정일자 부여기관에 해당 주택에 대한 선순위 확정일자를 받은 사람이 있는지 보증금이나 월세

  는 얼마인지 등의 정보를 제공해 줄것을 요철할 수 있다.

 

5. 보증금의 월세전환율 상한기준 설정(2014. 1. 1.부터 시행)

   보증금의 월세전환율 상한을 한국은행 기준금리와 연동하도록 했다.

 

6. 상가소액임차인의 최우선변제금의 범위 상한 상향(2014. 1. 1.부터 시행)

   상가소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액의 상한을 상가건물 가액의 3분의 1에서 2분의 1까지로 상향하였다.

 

7. 중소기업직원용 주택 주택임대차보호법 보호(2014. 1. 1.부터 시행)

   중소기없이 직원용 주택을 기숙용으로 임차하는 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있도록 했다.

 


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