주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다(대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결). 이는 근저당권자가 신청한 1차 임의경매절차에서 확정일자 있는 임대차계약서를 첨부하거나 임차권등기명령을 받아 임차권등기를 하였음을 근거로 하여 배당요구를 하는 방법으로 우선변제권을 행사한 것이 아니라 임대인을 상대로 보증금반환청구 소송을 제기하여 승소판결을 받은 뒤 그 확정판결에 기하여 1차로 강제경매를 신청한 경우에도 마찬가지이다(대법원 2006.2.10. 선고 2005다21166 판결).

이 법리는 대항력과 우선변제권을 모두 갖춰 배당요구를 한 임차인이 전입신고와 확정일자로 볼 때 보증금전액을 배당받기에 전혀 문제가 없다는 다시 말하면 낙찰을 받더라도 임차인의 보증금을 승계하지 않아도 될 것으로 판단하고서 아파트를 낙찰을 받아 낭패를 본 의뢰인의 사례를 설명하기 위한 것이다.

이 의뢰인은 임대차보증금을 승계하지 않아도 될 것으로 이해하고 낙찰가를 정해서 낙찰 대금을 완납하고서 아파트 소유권을 취득했는데 낙찰 후에 명도문제를 상의하기 위해 임차인을 만나면서 뜻밖의 사실을 알게 되었다고 한다. 이 번 낙찰 이전에 이 아파트에 대해서는 이미 경매가 진행된 적이 있었고 종전 경매절차에서도 이 임차인은 배당요구를 했지만 결국 전혀 배당을 전혀 받지 못했다는 사실이 있었다는 것이다. 그렇다면 위 법리에서와 같이 종전 경매에서의 한 차례 배당요구로 인해 이 번 경매에서는 이 임차인에게는 우선변제권이 전혀 없게 되면서 결국 배당을 받을 수 없게 되고 그 결과 대항력만을 근거로 낙찰자인 의뢰인에게 보증금청구를 할 수 밖에 없는 구조가 되어버린 것이다.

이 사례를 통해 대항력과 우선변제권을 모두 가지고 있는 임차인이 배당요구를 하고 있을 때 낙찰자의 입장에서는 전입신고와 확정일자만으로 배당여부를 섣불리 판단해서는 안된다는 것을 알 수 있다. 혹시 이 임차인이 종전 경매에서 이미 배당요구를 했는지 이 과정에서 배당을 받았는지 얼마를 받았는지 등에 대해 여러 가지 방법으로 확인해 볼 필요가 있다. 등기부등본 등 제반서류 열람을 통해서 임차인이 주민등록과 확정일자를 받은 이후에 낙찰을 원인으로 이전등기된 사실이 있고 이 임대차목적물이 다시 경매에 나왔다면 이 임차인에게는 우선변제권이 없을 수 있다는 점을 의심해야 할 필요가 있다.

아울러 종전 경매에서 임차인의 배당요구사실이 현재의 경매과정에 좀 더 정확하게 현출되는 방향으로 제도가 개선될 필요가 있다. 그렇지 않아도 경매수수료가 과다하다는 지적이 적지 않은데 값비싼 수수료에 걸 맞는 서비스가 될 수 있도록 경매법원은 더욱 노력해야 할 것이다. 이 의뢰인의 경우처럼 대부분 선량한 투자자로서는 전입신고와 확정일자 정도만으로 임대차보증금의 승계 여부를 가늠한다는 점에서 위와 같은 결과는 납득하기가 어려울 수 있기 때문이다. 아무리 법리를 운운하더라도 이런 뜻밖의 사태를 당한 낙찰자로서는 경매법원의 소홀함을 탓하지 않을 수 없기 때문이다.

제도적인 개선방향으로 다음과 같은 여러 가지 방안을 생각해 볼 수 있다.

우선 제출된 등기부와 주민등록등본 임대차계약서상 확정일자 등을 비교해서 종전에도 경매가 진행된 적이 있다는 정황이 포착되면 경매법원에서는 적극적으로 임차인에게 종전경매에서 배당요구를 했는지 여부를 확인하는 방향으로 제도개선될 필요가 있다. 이렇게 확인된 내용을 현황조사서나 물건명세서 등에 반영하여 보다 정확한 권리관계를 공시하고 주의를 환기해야한다. 만약 임차인이 종전 경매에서 배당요구를 했음에도 불구하고 배당요구를 하지 않았다는 식으로 임차인이 허위진술할 경우에는 이를 신뢰하고 낙찰받은 사람에 대해 신의칙상 보증금청구를 하지 못하게 제한하는 등의 불이익을 가할 수 있을 것이다.