[법률] 전세권과 경매절차 관련 판례

[1] 전세권과 임대차의 법적 성질

☞ 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 내용으로 하는 물권이지만 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하는 채권계약으로서 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖추거나 민법 제621조의 규정에 의한 주택임대차등기를 마치더라도 채권계약이라는 기본적인 성질에 변함이 없다.

[2] 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마친 경우 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실하는지 여부(적극)

【판결요지】

☞ 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에서 규정한 임차권등기명령에 의한 임차권등기와 동법 제3조의4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 ‘주민등록일자’ ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없는 점 주택임대차보호법 제3조의4 제1항에서 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 효력에 관한 동법 제3조의3 제5항의 규정은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주택임대차보호법 제3조의3 제5항의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없는 점 등을 종합하면 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다. [대법원2007.6.28.선고2004다69741판결]【배당이의】

[3] 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 한 경우 전세권에 관하여도 배당요구가 있는 것으로 볼 수 있는지 여부(소극)

☞ 민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 같은 조 제4항은 “ 제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다”라고 규정하고 있고 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비추어 보면 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다. [대법원2010.6.24.선고2009다40790판결]【손해배상(기)】

[4] 건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 전세권자가 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여 경매신청을 할 수 있는지 여부(소극)

☞건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 그 전세권자는 민법 제303조 제1항의 규정에 의하여 그 건물 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있고 민법 제318조의 규정에 의하여 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있는 것이나 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없으므로 위와 같은 경우 전세권자는 전세권의 목적이 된 부분을 초과하여 건물 전부의 경매를 청구할 수 없다고 할 것이고 그 전세권의 목적이 된 부분이 구조상 또는 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없고 따라서 그 부분만의 경매신청이 불가능하다고 하여 달리 볼 것은 아니다.[대법원2001. 7. 2.자2001마212결정]【부동산임의경매】

[5] 구 민사소송법 제608조 제2항에 포함되지 않지만 낙찰기일 이전에 존속기간이 만료되는 전세권자가 경매절차에서 배당요구를 한 경우 전세권이 낙찰로 소멸하는지 여부(한정 적극)

☞구 민사소송법(2002. 1. 26. 법률 제6626호로 전문 개정되기 전의 것) 제608조 제2항에 포함되지 않는 전세권이라도 낙찰기일 이전에 존속기간이 만료되는 경우에 전세권자는 적법하게 배당요구를 할 수 있으므로 이러한 배당요구가 있게 되면 집행법원으로서는 전세권이 낙찰자에게 인수될 것으로 예정하여 진행하던 경매절차를 중단하고 입찰가격에 전세금을 합산하는 등 낙찰로 인하여 전세권이 소멸되는 사정을 반영하여 경매절차를 진행하여야 전세권은 낙찰로 인하여 소멸하는 것이며 그러한 조치 없이 그대로 경매를 진행한 경우라면 경매절차에 전세권이 소멸되는 사정이 전혀 반영된 바 없으므로 전세권은 그 존속기간의 만료에도 불구하고 낙찰자에게 인수된다. [대법원2004. 6. 25.선고2002다7197971986판결]【건물명도·임대보증금반환】

[6] 가압류 후 설정된 것으로서 경매신청의 등기일로부터 6월 이후에 기간이 만료되는 전세권이 경매로 인하여 소멸하는지 여부(적극)

☞가압류는 금전채권의 집행보전을 목적으로 함에 불과하여 그 지위에 상응하는 배당이 이루어지는 것으로 족하고 부동산 위의 부담으로 경락인에게 이를 부담시킬 필요가 없어 가압류가 경매신청의 등기보다 먼저 마쳐진 것이라고 하더라도 경매로 인하여 소멸하는 것이므로 가압류가 집행된 부동산에 대하여 전세권이 설정된 후 그 부동산에 관하여 제3의 집행채권자의 신청에 의하여 경매절차가 진행되어 경락인이 경락대금을 납부하면 그 가압류가 소멸하게 되는바 가압류 후에 설정된 전세권이 경매신청의 등기일로부터 6월 이후에 그 기간이 만료되는 것인 경우 그 전세권이 민사소송법 제608조 제2항 소정의 경매로 인한 소멸 대상인 '존속기간의 정함이 없거나 경매신청등기 후 6월 이내에 그 기간이 만료되는 전세권'에 해당하지 아니한다는 이유로 경매로 인하여 소멸하지 아니하고 경락인에게 인수된다고 본다면 부동산의 경매가격은 그만큼 떨어질 수밖에 없고 이는 그 전세권에 선행하는 가압류채권자의 이익을 침해하는 결과를 가져오게 되어 부당하므로 결국 그 가압류에 대항할 수 없는 전세권도 그 가압류와 함께 소멸한다고 보아야 한다. [대법원1996. 12. 23.선고94다51819판결]【전세권존재확인등】

[7] 이중경매신청이 있는 경우 후행 경매신청사건의 배당요구 종기는 선행 경매신청사건에서 정한 배당요구 종기가 그대로 적용되는지 여부(원칙적 적극) 및 선행 경매신청사건의 배당요구 종기일 후 경매를 신청한 경우 후행 경매신청인이 배당받을 수 있는지 여부(원칙적 소극)

☞이중(중복)경매신청이 있는 경우 선행 경매신청사건의 배당요구 종기일이 연기되거나 선행 경매신청사건이 취하 또는 취소되어 뒤에 신청된 경매사건에 따라 절차를 계속 진행하게 되는 경우가 아닌 한 배당요구 종기는 선행 경매신청사건에서 정한 배당요구 종기가 그대로 적용된다. 한편 이중경매신청이 있는 경우 그 경매신청이 선행 경매신청사건의 배당요구 종기까지 이루어진 때에는 그 경매신청자는 배당받을 채권자로 취급되나 선행 경매신청사건의 배당요구 종기일 후 경매신청을 하였다면 뒤의 경매신청인은 그가 민사집행법 제148조 제2호(배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자) 제3호(첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자) 제4호(저당권·전세권 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자)에 해당하는 경우가 아닌 한 설령 이중경매신청이 받아들여진 경우에도 배당받을 수 없다. [울산지법2009.4.3.선고2007가단41613판결] 【배당이의】 확정

[8] 건물 일부만에 관하여 전세권이 설정되었다가 그 건물이 집합건물로 된 후 그 전세권이 구분건물의 전유 부분만에 관한 전세권으로 이기된 경우 그 전세권의 효력은 그 대지권에 까지 미치는지 여부(한정 적극) 및 그 전세권의 효력이 대지사용권에 미치는 시점(=대지사용권이 성립한 때)

☞집합건물이 되기 전의 상태에서 건물 일부만에 관하여 전세권이 설정되었다가 그 건물이 집합건물로 된 후 그 전세권이 구분건물의 전유 부분만에 관한 전세권으로 이기된 경우 구분소유자가 가지는 전유 부분과 대지사용권의 분리처분이 가능하도록 규약으로 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 전유 부분의 소유자가 대지사용권을 취득함으로써 전유 부분과 대지권이 동일소유자에게 귀속하게 되었다면 위 전세권의 효력은 그 대지권에 까지 미친다고 보아야 할 것이고 위 집합건물에 관하여 경매가 실행된 경우 대지권의 환가대금에 대한 배당순위에 있어서 위 전세권이 대지사용권이 성립하기 전의 토지에 관하여 이미 설정된 저당권보다 우선한다고 할 수는 없는 바 이는 대지사용권에 대한 전세권의 효력은 대지사용권이 성립함으로써 비로소 미치게 되는 것이므로 대지사용권이 성립하기 전에 그 토지에 관하여 이미 저당권을 가지고 있는 자의 권리를 해쳐서는 안되기 때문이다. [대법원2002. 6. 14.선고2001다68389판결]【배당이의】

[9] 전세권설정등기를 마친 민법상의 전세권을 존속기간 만료 후에 양도할 수 있는지 여부(적극) 및 그 대항요건[2] 전세기간 만료 이후 전세권양도계약 및 전세권이전의 부기등기가 이루어진 것만으로는 전세금반환채권의 양도에 관하여 확정일자 있는 통지나 승낙이 있었다고 볼 수 없어 이로써 제3자인 전세금반환채권의 압류·전부 채권자에게 대항할 수 없다고 한 사례

☞ 전세권설정등기를 마친 민법상의 전세권은 그 성질상 용익물권적 성격과 담보물권적 성격을 겸비한 것으로서 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능은 전세권설정등기의 말소 없이도 당연히 소멸하고 단지 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능의 범위 내에서 전세금의 반환시까지 그 전세권설정등기의 효력이 존속하고 있다 할 것인데 이와 같이 존속기간의 경과로서 본래의 용익물권적 권능이 소멸하고 담보물권적 권능만 남은 전세권에 대해서도 그 피담보채권인 전세금반환채권과 함께 제3자에게 이를 양도할 수 있다 할 것이지만 이 경우에는 민법 제450조 제2항 소정의 확정일자 있는 증서에 의한 채권양도절차를 거치지 않는 한 위 전세금반환채권의 압류·전부 채권자 등 제3자에게 위 전세보증금반환채권의 양도사실로써 대항할 수 없다. [2] 전세기간 만료 이후 전세권양도계약 및 전세권이전의 부기등기가 이루어진 것만으로는 전세금반환채권의 양도에 관하여 확정일자 있는 통지나 승낙이 있었다고 볼 수 없어 이로써 제3자인 전세금반환채권의 압류·전부 채권자에게 대항할 수 없다고 한 사례.[대법원2005. 3. 25.선고2003다35659판결]【사해행위취소】