▣말소기준등기

 -       의미

①    임차인의 보증금 인수 기준

②    등기의 소멸기준

③    인도명령기준

-   저당권 근저당권 압류 가압류 담보가등기 경매개시결정등기 중 설정일이 빠른 등기

-   선순위전세권은 제한적( 전세권이 건물전체에 설정된 상태에서 배당요구나 경매신청시)

 

□매수인이 인수하는 권리

 

①    매수인이 소유권을 잃을 수 있는 권리

선순위가등기 선순위가처분 후순위가처분 중 건물철거 및 토지인도청구권

선순위 환매등기 예고등기 

②    매수인이 추가부담해야 하는 권리

대항력있는 임차인 유치권 선순위전세권 

③    매수인이 사용제한을 받을 권리

법정지상권 분묘기지권 선순위 지상권

 

   ※ 권리분석이란 매각 후 에도  새파랗게 살아있는 권리들을 선별과정

 

▣대항력

임차주택의 소유권이 바뀌더라도 존속기간을 보장 받으며 보증금도 보장받을 수

있는 권리 

(1)   대항력 요건

주택인도 + 주민등록 을 마친 악일(다음날 0시)

점유일자와 전입일자가 다를 경우 : 늦은날 다음날 0시

(주민등록+점유일 계약서상 인도일로 간주)

(2)   대항력에서 알아야 할 점

①대항력 기산일     

5.1 : 이사(점유)                   5.1 ; 주민등록           

5.2 : 주민등록                    5.2 : 이사(점유)

5.3 0시 : 대항력기산일            5.3 0시 : 대항력

 ※임차인은 이사 날 a  동사무소에 전입신고 확정일자 까지….

② 대항력 요건과 대항력은 다르다.

   일반매매 : 대항력 요건  =  대항력

  경매공매시 : 대항력기산일이 말소기준등기보다 빨라야 한다.

 

③ 대항력과 우선변제권은 다르다. (확정일자 여부)

   대항력이 있다 – 부증금을 돌려받는다. ( 매수인주머니에서)

   보증금을 경매절차에서 받으려면 “확정일자”를 받아야 한다.

 

④    주택의 인도

임차인의 대항력 a 주택인도 a 점유이전 a 점유(사실상 지배)

 

⑤    주민등록  

점유보조자인 배우자나 자녀 등 가족에의한 주민등록(가족 가계점유 회사직원)

간접점유자의  주민등록

          임차인의 적법한 양도나 전대  a 임대인의 승락  a 양수인 전대인의

    전입신고기간내 전입 + 점유를 계속한다면  원래임차인의 권리유지

   (“대항력을 가지는 것은 임차인이고 전차인은 그 권리를 인용할 수 있다.

 

□선순위 임차인 조사 요령 

①    동사무소(주민자치센타)에서 주민등록 전입세대 열람

②    근저당설정(경매신청권자) 금융기간 방문 근저당설정시

  임대차 현황 무상거주확인서 불거주 확인서

③    관리사무소 방문  밀린공과금 내역서 관리비 도시가스 전기료 확인 납부주체는?

④    세입자를 만나 진정한 임차인의 유무 임차보증금 확인

⑤    점유자를 못만나면  경비 관리실 이웃주민 등 ….. 실거주 확인

 

□특수주소 변경

주민등록상 거주지이동 없이 명칭 동 호수 가 변경

임차인의 실수 : 특수주소변경에의해 올바른 주민등록 a  이때 대항력

담당 공무원 실수 : 당초 주민등록 신고를 한 날로 소급

 

□다가구에서 다세대로 변경시 대항력 판단 기준

대항력 유무 판단 기준 : 집합건물 관리대장의 작성유무

건축물관리대장이 있으면 임차인은 동호수까지 ….

실제 구분물건 요건을 구비하고 구분등기까지 마쳤다하더라도

집합건물관리대장이 없다면 임차인은 지번만 a 대항력 인정

□무상임차계약서 불거주 확인서와 관련하여 주의할 점

- 서류가 은행에 제출 되었다하더라도 직접 확인할 때까지 100% 믿지말아야…

   간혹 무상거주임차인의 서명이 아니라  집주인이 서명하는 경우  a 임차인의 대항력은

   살아 있다.

 

□대항력 있는 임차인의 경우 금융기관의 조치

- 원칙 : 대출시점 주민등록을 열람해서 소유자외 제3자 거주 확인

        그럼에도 소유자가 대출을 원할 경우 “무상거주” “불거주 확인서”를 제3자의

        점유자에게 받는다.  e 법의 보호를 못받음.

 

-예외

      개인대출이 아닌 기업담보 대출시 “무상거주 확인서”를 받지 않아도…..

      받긴 받는데 임차인이 아닌 엉뚱한 사람에게 받는 경우……

 

□가장임차인의 식별요령

① 임대차 계약서

      -중계업자 없이 작성 쌍방합의 계약일은 10년전 계약서는 현재

      -중계업자의 인감이 계약서 작성 이후 등록

      -계약서는 10년전이나 핸드폰 전화는 현재의 전화번호 

 ② 전입일자

      대부분 경매개시 결정등기가 임박해서 1개월 전후….

      임대차계약서 작성일과 전입일자의 시차…..

      ※채무자는 적어도 6개월이전 경매진행여부 a 얼마든지 가장 할 수 있음. 

③ 확정일자

       보증금이 고액일 경우 확정일자 받은 날이 경매개입결정등기가 임박해서이거나

       아니면 개시결정 등기이후

 ④ 보증금

 명도소송중 열에 아홉은 보증금이 오간 증빙자료(온라인 영수증 은행인수증 등)

자료를 제시하지 못함.

보증금이 당시 시세와 맞지 않음 

⑤ 임대차 관계

  부부관계 부모와 자식 사위집에 장모전세 사장과 종업원 임대인이 미성년자 

⑥    각종고지서 – 누구의 명의로 발급

⑦    배당배제 신청서 제출된 경우 유의

⑧    기타

법원 발송한 우편물 (배당요구 및 권리신고서 배당기일 토지세)누가 수령했는가?

 

□형사처벌

  

①    사기죄 강재집행 면탈죄

형법 제 347조 (사기) : 사람을 기망하여 개물을 교부받거나 취한 경우

                      10년니하의 징역 또는 2000만원이하의 벌금

형법 제 327조(강제집행면탈죄) : 강제집행을 면할 목적으로 재산을 은익 손괴 채무자를

                               헤힌지  3년이하 징역 또는 1000만원이하 벌금

②    경매방해죄

형법 제 315조(경매 입찰의 방해) : 2년이하의 징역 또는 700만원이하 벌금