유치권에 의하여 개시된 경매절차에서 위 사건의 재항고인이 최고가 매수인으로 신고를 하면서 매각허가 결정을 구하자 배당요구권자인 다른 채권자가 위 경매는 유치권에 기한 경매로서 대상 부동산 위에 설정된 부담이 경매로 소멸하지 아니하므로 매수인이 인수하여야 할 부담을 고지한 후 이를 인수하는 내용으로 매각조건을 변경하여 매가허가 결정을 하여야 한다며 이의를 제기하였다. 이에 집행법원은 위 이의제기를 받아들여 매각불허가 결정을 하였고 재항고인이 이에 불복하자 항고심 법원은 유치권에 기한 경매는 매수인이 목적 부동산 위에 존재하는 부담을 인수하는 조건으로 매각되어야 한다는 전제하에 집행법원의 판단이 옳다는 결론을 내렸다.

위 원심 판단에 불복하여 진행된 재항고심에서는 '유치권에 기한 경매의 경우 일반적인 강제경매나 담보권에 기하여 진행되는 임의경매 절차와 달리 목적 부동산 위에 존재하는 부담을 매수인이 인수하여야 하는지'가 문제되었다.

이에 대법원은 다음과 같은 취지로 원심의 결정을 파기하였다.

○ 민사집행법 제274조 제1항은 "유치권에 의한 경매와 민법ㆍ상법 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다."고만 규정하고 있으므로 민법 제322조 제1항에 의하여 실시되는 유치권에 의한 경매에 있어서 목적부동산 위의 부담을 소멸시켜 매수인이 완전한 소유권을 취득하게 되는 이른바 소멸주의를 취할 것인지 아니면 매수인이 목적부동산 위의 부담을 인수하는 이른바 인수주의를 취할 것인지 여부는 경매의 목적이 채권의 회수에 있는가 또는 단순한 환가에 있는가에 따라 논리필연적으로 도출되는 것이 아니라 경매의 취지와 목적 및 성질 경매가 근거하는 실체법의 취지 경매를 둘러싼 채권자와 채무자 소유자 및 매수인 등의 이해관계 등을 종합하여 결정하여야 한다.

○ 민사집행법 제91조 제2항 제3항 제268조에서 경매의 대부분을 차지하는 강제경매와 담보권 실행을 위한 경매에서 소멸주의를 원칙으로 하고 있을 뿐만 아니라 이를 전제로 하여 배당요구의 종기결정이나 채권신고의 최고 배당요구 배당절차 등에 관하여 상세히 규정하고 있는 점 민법 제322조 제1항에 "유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다."라고 규정하고 있는바 유치권에 의한 경매에도 채권자와 채무자의 존재를 전제로 하고 채권의 실현ㆍ만족을 위한 경매를 상정하고 있는 점 반면에 인수주의를 취할 경우 필요하다고 보이는 목적부동산 위의 부담의 존부 및 내용을 조사ㆍ확정하는 절차에 대하여 아무런 규정이 없고 인수되는 부담의 범위를 제한하는 규정도 두지 않아 유치권에 의한 경매를 인수주의를 원칙으로 진행하면 매수인의 법적 지위가 매우 불안정한 상태에 놓이게 되는 점 인수되는 부담의 범위를 어떻게 설정하느냐에 따라 인수주의를 취하는 것이 오히려 유치권자에게 불리해질 수 있는 점 등을 함께 고려하면 유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다고 봄이 상당하다. 다만 집행법원은 부동산 위의 이해관계를 살펴 위와 같은 법정매각조건과는 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정할 수 있다.

○ 그리고 유치권에 의한 경매가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행되는 이상 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매의 경우와 같이 그 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것이므로 집행법원이 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정하지 않은 이상 집행법원으로서는 매각기일의 공고나 매각물건명세서에 목적부동산 위의 부담이 소멸하지 않고 매수인이 이를 인수하게 된다는 취지를 기재할 필요가 없다.

일반적으로 경매는 집행권원을 가진 채권자의 신청에 의하여 국가의 집행기관이 채권자의 권리를 강제적으로 실현하는 강제집행과 담보권 실행 등을 위하여 집행권원 없이 진행할 수 있는 임의경매로 나뉩니다. 임의경매 중 저당권 질권 전세권 등의 담보물권을 실행하기 위하여 진행하는 경매는 채권의 만족을 얻기 위한 것이라는 점에서 강제경매와 함께 실질적 경매로 분류됩니다. 한편 재산의 가격보전 또는 정리를 위해 현금화 혹은 청산을 목적으로 민법 상법 그 밖의 법률의 규정에 이루어지는 경매를 형식적 경매라고 합니다. 유치권의 경우 담보물권의 일종으로서 경매신청권을 갖지만(민법 322조 제1항). 우선변제권을 갖지 않는다는 점에서 유치권에 기하여 진행되는 경매는 형식적 경매의 한 유형으로 봅니다.

부동산에 관하여 실질적 경매가 개시되는 경우 부동산 위에 존재하는 제한물권 등의 부담은 매각에 의하여 소멸되는 것을 원칙으로 하는데(민사집행법 제91조 제2항 내지 제4항 제268조) 이를 소멸주의라고 합니다. 반면 부동산 위에 존재하는 부담을 매수인이 인수해야 한다는 원칙을 인수주의라고 합니다. 민사집행법은 실질적 경매와 달리 형식적 경매에 대하여는 어떠한 원칙을 적용해야 하는지에 관한 명확한 규정을 두고 있지 않습니다. 이로 인하여 학설이 대립되어 왔습니다. 즉 형식적 경매의 성질에 반하지 않는 한 소멸주의를 적용해야 한다는 설과 형식적 경매의 목적은 권리의 실현이 아니라 현금화에 그친다는 이유로 인수주의를 적용해야 한다는 설 형식적 경매를 현금화를 위한 경매와 청산을 위한 경매로 나누어 달리 판단해야 한다는 설이 존재하였습니다. 형식적 경매에 대하여 소멸주의를 취하게 되는 경우 소멸할 부담에 대하여 구체적으로 기재하지 않아도 되나 인수주의를 취하게 될 경우 매각기일의 공고나 매각물건명세서에 부동산상의 부담이 소멸하지 않음을 기재하여야 하며 이러한 부담을 인수하는 것을 법정매각조건으로 하여 매각허가 결정이 이루어져야 하는 차이점이 있습니다.

대법원은 지금까지 위 문제에 대한 명확한 입장을 밝히지 않았기 때문에 유치권에 기한 경매의 경우 명확한 근거없이 인수주의의 관점에서 진행되는 예도 상당히 있었습니다. 그래서인지 이 사건의 원심 또한 유치권에 기한 경매에는 인수주의가 인정된다는 입장을 취하였습니다. 그러나 대법원은 위와 같은 원심의 판결을 뒤집어 유치권에 기한 경매에도 소멸주의가 적용된다는 입장을 밝혔습니다. 이로써 오랫동안 논란이 끊이지 않던 법률관계가 명확한 기준을 얻게 되었습니다.

이와 같이 소멸주의가 적용될 경우 매수인은 목적 부동산에 대한 부담을 인수할 필요가 없기 때문에 낙찰대금이 현실적인 수준에서 책정될 가능성이 높아집니다. 따라서 향후 유치권자가 채권의 만족을 얻기 위한 수단으로 경매절차를 활용하는 일이 많아질 것으로 보입니다. 다만 이 경우 유치권자는 경매로 인하여 목적 부동산을 유치(점유)할 권한을 상실하게 되는 한편 배당은 일반채권자와 동일하게 받게 되므로 매각대금이 충분치 않을 경우 경매를 통한 환가는 유치권자에게 오히려 불리할 수도 있습니다. 따라서 유치권자의 입장에서는 경매신청에 보다 신중을 기할 필요가 있습니다.