(질문) 

 

채권자(a)는 채무자(b)가 제3채무자(c)에대하여가지는 임대보증금 (상가. 보증금30000000원.차임100만원.상가법적용됨)에대하여 가압류를 하였고 판결을 받아 금번에 가압류를 본압류로 전이하고자 신청을하려하는데  위 상가의소유자가  c에서 d로 이전이되었습니다...제3채무자를c로해서 본압류를하면 그 효력이d에게 미칠까요.아니면 제3채무자를d로해야할까요?  



(답변) 

 

제3채무자를 d로해서 가압류를 본압류로 전이하는 채권압류 및 추심명령을 하면 됩니다.

(관련 판례)
“주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는바 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다(대법원 1987.3.10.선고 86다카1114판결대법원 2004.4.16.선고 2003다58010판결)

나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 그 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와분리될 수 있는 것이 아니므로임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다.
한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 수 있기 때문인데 임대주택이 양도되었음에도 그 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행절차에서 그 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한불이익을 입게 된다.
이러한 사정들을 고려하면 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다.” “이 사건 채권가압류의 효력은 이 사건 임대주택의 양수인으로서 임대인의 지위 일체를 승계한 피고에게 미친다고 할 것이다”(대법원 2011다49523판결)  



(첨언) 

 



임대차보증금반환채권에 가압류됐다는 취지를 전소유자 채무자 모두 알리지 않아 신소유자가
채무자의 임대차보증금반환청구에 응하여
변제한 경우

신소유자는 최후의 항변으로 채권의 준점유자에 대한 선의무과실 변제로 인하여 면책된다는 주장 할수 있다는 점 조심하세요
(이 내용은 위 판례 보론으로 등장했던 내용입니다.)