1.제소전 화해의 활용 의의

주택임대차보호법이나 상가임대차보호법은 모두 약자를 위한 편면적 강행규정으로 임대인에게는 불리하게 되어 있다. 세입자가 월세를 내지 않는다고 문을 열고 들어가서 세입자의 물건을 밖으로 옮긴다거나 열쇠를 교체하는 행위는 형사처벌의 대상이 될 수 있다. 그렇다고 명도소송을 제기하여 승소판결을 득한 후 강제집행을 하는 것도 시간이 오래 걸려 이미 밀린 월세를 임대보증금에서 공제하기도 부족한 경우가 허다하다. 그런데 제소전화해를 잘 활용하면 시간이 오래 걸리는 명도소송을 하지 않고도 판결과 동일한 효과를 얻을 수 있는 대체물이다.

원래 화해란 당사자가 서로 양보하여 그들 사이의 분쟁을 해결할 것을 약정함으로써 성립하는 민법상의 계약이다. 다만 당사자가 처분할 수 없는 권리관계에 대하여는 화해가 성립하지 않는다. 화해는 착오를 이유로 취소하지 못하나 화해 당사자의 자격 및 화해의 목적인 분쟁 이외의 사항에 착오가 있을 때에는 취소할 수 있다.

2. 재판상 화해의 구분

재판상 화해는 제소전에 지방법원 단독판사 앞에서 하는 제소전화해와 소가 제기된 뒤에 수소법원 앞에서는 소송상 화해가 있다. 재판상 화해(제소전화해, 소송상화해)는 화해조서에 기재됨으로써 확정판결과 동일한 효력을 가지고, 소송상화해는 민사분쟁이 일어나서 소송이 제기된 것을 전제로 한다는 것이 특징이다. 제소전화해는 소송이 제기되지 않았지;만 지방법원판사의 확인을 받는다는 의미에서 민법상의 화해와 구별하여 재판상화해로 분류된 것이다.

3. 제소전화해의 활용

임대료를 상습적으로 연체하는 세입자가 재계약을 요구할 때 이용하면 상당한 위력이 있는 제도이지만, 새로 계약하는 세입자에게 제소전화해를 해 줄 것을 요구하면 대부분 세입자는 임대차계약을 포기하고 말것이다. 그러나 기존의 임대차계약이 기간이 만료되고 갱신이 될 경우에 임대인은 미리 갱신을 거절할 수도 있지만 제소전화해 신청을 조건으로 계약을 갱신할 수도 있을 것이다.

제소전화해는 민사분쟁이 발생하였을때 당사자가 소송까지 가지 않고 화해를 하기로 한 경우 또는 판사 앞에 가면 화해를 할 수 있을 것 같은 경우에 신속하게 분쟁을 종식시키고 당사자 사이에 이루어진 화해에 대하여 나중에 다른 의사표시를 하지 않게 하기 위한 취지로 인정된 제도로써 판결과 동일한 효력을 가지고 있다.

즉 세입자가 임대료를 몇 개월 이상 연체하면 부동산을 임대인에게 명도한다는 제소전화해조서를 받아 놓으면 임대인은 명도소송 없이 곧바로 집행법원에 강제집행을 신청하여 세입자를 내 보낼 수 있다.

보통 명도소송은 3개월에서 길면 1년이상 걸리는 것이 보통이므로 세입자가 계약종료후 상가를 명도하지 않으면 임대인은 적지않은 고통과 손해를 보는것이 대부분이다. 그러나 세입자와 관계가 좋을때 미리 제소전화해조서를 받아 놓는다면 이러한 고통과 손해를 예방할 수 있을 것이다.

4. 점유이전금지가처분 신청을 함께 하는 것이 유리하다.

동시에 점유이전금지사처분을 해두면 기존 세입자가 임의로 세입자를 바꾸어도 새로운 세입자를 상대로 한 별도의 재판없이 기존의 세입자로부터 받은 제소전화해조서에 승계집행문을 부여받아 새로운 세입자를 상대로 강제집행을 할 수 있다.

그리고 임대인의 동의없이 세입자가 임의로 양도나 전전세 행위를 할 경우, 위약금 또는 계약을 즉시 해제한다는 내용을 임대차계약서나 제소전화해신청서에 명시하여 사전에 점유변경에 대해 대처해 둘 필요가 있다.