양도소득세
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가. 과세물건 ① 토지 건물의 양도소득 ② 부동산에 관한 권리(지상권 전세권 등기된 부동산임차권 부동산을 취득할 수 있는 권리)의 양도소득 ③ 비상장법인의 주식 출자지분 ④ 기타자산
나. 과세표준 계산방법 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비 = 양도차익 양도차익 - 장기보유특별공제(3년 이상 보유시 양도차익의 10% 5년 이상 보유시 15% 10년 이상 보유시 30%) = 양도소득금액 양도소득금액 - 양도소득 기본공제(250만원/년) = 과표
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구분 |
양도소득세율 |
① 토지 건물 및 부동산에 관한 권리로서 등기되고 보유기간 2년 이상인 자산 기타 자산(보유기간관계없음) |
과세표준 |
세율 |
3천만원이하 |
20% |
3천만원초과 6천만원이하 |
600만원+3천만원초과액의 30% |
6천만원초과 |
1500만원+6천만원초과액의 40% |
② ·2년 미만인 경우 ·미등기 양도자산 ·비상장주식 ·상장주주 대량거래주식 |
양도소득 과세표준의 40% 양도소득 과세표준의 65% 양도소득 과세표준의 10% 중소기업주식 20%(일반법인) | |
다. IMF 1세대1주택 면제조치 |
구분 |
신축주택 취득자(조특법) |
한시적 비과세 요건완화(소세법) |
대상주택 |
신축 및 최초 분양주택(고급주택 제외) |
모든 주택(고급주택 제외) |
매입시기 |
98.5.22∼99.6.3 |
99.1.1~12.31 |
매입기준시점 |
계약쳬결일 |
계약쳬결일 |
면세기준일 |
잔금청산일부터 5년이내 양도 |
잔금청산일부터 1년이상 보유후 양도 |
면세비율 |
- 5년이내 양도 : 100%감면 - 5년이후 양도 :5년간 상승분 제외 하고 그후 양도차익에 대해 20%∼ 40% 과세 |
- 1년이상 보유후 양도 : 1005감면 - 1년미만 보유후 양도 : 40%비과세 |
수혜대상 |
보유주택수에 관계없이 모든 사람 ※ 신축(자기가 건설한 주택 및 조합주택 재개발주택 포함) |
ⅰ) 무주택자 ⅱ) 1세대1주택자(단1세대 1주택자는 새주택 잔금청산일부터 2년내에 종 전주택을 양도해야 됨) | |
라. 국민 생활 안정 1세대1주택 특례 |
구분 |
정기임대주택(조특법) |
미분양주택(조특법) |
감면요건 |
⊙ 신축주택 매입임대(95.1.1이후 취득분)및 건설임대주택 →국민주택 5호 이상을 5년이상 임대후 양도 |
⊙ 95.11.1∼97.12.31 및 98.3.1∼ 98.12.31의 기간중에 미분양 국민주택 취득하여 5년이상 보유 임대후 양도한 경우 |
감면율 |
⊙ 100%감면 ※ 단기존주택 매입임대 (1986.1.1 ∼ 2000.12.31 기간중 신축분) ┎ 5년이상 → 50%감면 ┖ 10년이상 →100%감면 ※ 1세대 1주택 판정시 제외 |
⊙ 다음중 선택적용 ┎ 양도세 세율 → 20% ┖ 중소세 세율 → 10%∼40% ※ 1세대 1주택 판정시 제외 | |
마. 신고 · 납부 부동산거래자의 양도소득세 예정신고 납부기한은 양도일이 속하는 달의 다음 다음달 말일 까지로 10%의 세액공제 혜택을 주되 예정신고를 하지 않은 사람은 다음해 5월 종합소득세 신고때까지 확정신고 · 납부하여야 한다. |
바. 사전 양도신고제도 부동산을 매매·수용·교환·현금출자·경매·공매시 당해 거래내용을 세무서에 사전 신고 하려면 부동산양도신고서를 발부받아 등기시 첨부하여야 하며 이 경우 당해 세금을 양도일 이 속하는 달의 다음다음달 말일까지 납부시 15%의 세액 공제를 받는다. |
사. 양도 소득세를 알기 위한 일반적인 절차와 소요비용 첫째 : 부동산 소재지 관할구청 등에 가서 양도세 계산에 필요한 서류를 신청 발급받아야 한다. ◎ 관할구청 - 토지(임야)대장 : 400원(1통)
건축물관리대장 : 400원(1통)
개별공시지가확인원 : 400원(1통) ◎ 관할 등기소 - 등기부등본 : 1200원(1통) ◎ 관할 세무서 - 국세청 고시가(기준시가) (실제거래가로 계산하고자 하는 경우는 취득 및 양도시 계약서 및 매도자·매수자 의 인감증명이 있어야 함) 둘째 : 발급받은 서류를 가지고 세무사나 공인회계사 사무실에 가서 수수료를 내고 양도세 계산을 의뢰합니다. (수수료 : 10∼20만원/1건당) - 관할 세무서 재산세과에 가면 양도세 계산을 무료로 계산해 주나 이 경우에도 계산에 필요한 서류를 가져가야 하고 부동산을 반드시 양도 하는 것이 전제조건이므로 미리 예상해서 양도세를 알려고 하는 경우는 계산서비스를 받을 수 없음. |
한국세무사 협의회 수수료 조견표 |
◎ 양도가액 5천만원 미만 : 10만원 ◎ 양도가액 5천만원 이상 1억원 미만 : 10만원+(5천만원 초과금액 × 0.34%) ◎ 양도가액 1억원 이상 2억원 미만 : 27만원+(1억원 초과금액 × 0.28%) ◎ 양도가액 2억원 이상 5억원 미만 : 55만원+(2억원 초과금액 × 0.27%) | |
아. 양도 소득세를 계산하는 2가지 방법
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(1) 원칙 : 기준시가
![](http://image.findall.co.kr/FindHouseN/img/blank.gif) 기준시가에 의한 계산은 보유기간이 1년 이상인 토지·건물에 대하여는 원칙적인 계산으로 실지 매매계약서상의 거래금액과는 상관없이 세법에서 규정한 공식으로 양도가액 취득가 액 필요경비 등을 산출하여 세금을 결정함.(세법에 규정된 기준시가 공식이 아주 복잡하고 해마다 규정이 틀림) 기준시가로 세금을 계산하기 위하여는 부동산별로 필요한 서류가 있어 야 함.
![](http://image.findall.co.kr/FindHouseN/img/blank.gif) ▶ 토 지 : 토지등기부등본 개별공시지가확인원(공시지가 양도일 취득일확인) 토지대장
(토지면적 토지등급확인) ▶ 아파트 : 등기부등본 개별공시지가확인원(공시지가 양도일 취득일) 건축물관리대장
(면적 구조) 토지대장(토지면적 토지등급) 국세청기준시가 ▶ 건 물 : 건물등기부등본 개별공시지가확인원(공시지가 양도일 취득일) 건축물관리대장
(면적 구조)
(2) 예외 : 실지거래가
![](http://image.findall.co.kr/FindHouseN/img/blank.gif) 취득가액과 양도가액을 실지거래가(실지 매매계약서상의 금액)로 계산하는 것으로 납세자 는 기준시가에 의한 신고와 실지거래가에 의한 신고중 유리한 것으로 할 수 있다. 다음 경 우에 적용하며 세무공무원의 확인 조사에 의하여 세금이 결정됨. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우 단기 매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우
![](http://image.findall.co.kr/FindHouseN/img/blank.gif) ① 부동산상의 권리 ② 취득 후 1년 이내의 부동산
![](http://image.findall.co.kr/FindHouseN/img/blank.gif) 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법 으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항의 미등기 자산을 양도하는 경우 | |
증여세
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증여에 의해 취득하는 재산을 과세대상으로하여 부과하는 조세이다. |
가. 납세의무자 : 수증자(증여자도 연대납세의무 있음) |
나. 증여재산 : 타인으로 부터 무상으로 증여받은 본래의 증여재산과 세법상 증여의제로 규정하는 것. |
다. 증여재산의 평가 : 시가가 원칙이며 시가가 불분명시 기준시가 등으로 평가한다. |
라. 증여세 계산시 증여재산 공제액 증여재산가액에서 다음의 가액을 공제한다. 직계존비속 3000만원(미성년자 1500만원) } 배 우 자 5 억원 기타친족 500만원 타 인 없 음 |
마. 합산과세기간 : 10년 (99. 1. 1 이후)
5년 (98. 12. 31 이전) |
바. 세 율 |
과세표준 |
세율 |
1억원 이하 |
과세표준의 100분의 10 |
1억원 초과 5억원 이하 |
1천만원 + 1억원을 초과하는 금액의 100분의 20 |
5억원 초과 10억원 이하 |
9천만원 + 5억원을 초과하는 금액의 100분의 30 |
10억원 초과 50억원 이하 |
2억4천만원 + 10억원을 초과하는 금액의 100분의 40 |
50억원 초과 |
18억4천만원 + 50억원을 초과하는 금액의 100분의 45 | |
사. 증여의제규정 - 특수관계인 간의 매매 중 부당 고가나 저가 매매인 경우(시가의 ±30%) - 부부간 또는 직계존비속간 매매인 경우등 |
아. 신고 · 납부 증여일로부터 3개월내 신고·납부하여야 하며 이경우 10% 세액공제 됨. 이를 위반하면 10%세액공제가 배제되고 최고 30%의 가산세 부과됨. |