저당권 설정계약의 당사자는 저당권자와 저당권설정자이다.
저당권의 부종성때문에 저당권자는 피담보채권의 채권자에 한한다. 저당권설정자는 저당권의 목적인 부동산의 소유자 지상권자 또는 전세권자이다(민법 356조371조)
저당권설정자는 피담보채권의 채무자인 것이 보통이지만 채무자 외의 제3자가 될 수 도 있는데 이를 "물상보증인"이라고 한다.

근저당권자는 채권자이어야 하는 것은 명확하고 근저당권설정자는 채무자외의 물상보증인도 될 수 있는데 물상보증인이란 제3자가 채무자의 채무를 보증해 주기 위하여 담보물(부동산소유권)을 제공한 사람으로써 물상보증인은 담보물의 소유자만을 의미한다고 해석한다면 물상보증인이 될 수 있는 경우는 저당권의 객체가 부동산일 경우에 부동산 소유자만을 말하므로 부동산에 대한 저당권을 설정 할 경우가 아닌 전세권이나 지상권에 대한 저당권을 설정 할 경우에는 채무자와 등기의무자가 분리되는 물상보증인이라는 개념이 적용될 수 없으므로 전세권부근저당설정자와 채무자가 동일해야 한다