| 말소기준권리의
요약정리 |
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| 등기부표시여부 |
종 류 |
말소기준여부 |
말소기준권리 |
비 고 |
| 전 |
후 |
| 등기부표시 |
갑구 |
경매개시결정기입등기 |
말소기준권리 |
말소 |
말소 |
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| (가)압류 |
말소기준권리 |
인수/말소 |
말소 |
압류등기가 전소유자에 대하여 설정되었다면 인수하고 현소유자면 말소. |
| 가처분 |
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인수 |
인수/말소 |
말소되지않은 후순위 가처분 존재 |
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| 가등기 |
담보가등기 |
말소기준권리 |
말소 |
말소 |
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| 소유권이전청구권 |
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인수 |
말소 |
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| 예고등기 |
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인수 |
인수 |
등기원인의무효나 취소로인한 등기의 말소또는 회복소송이제기된경우 |
| 환매등기 |
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인수 |
말소 |
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| 을구 |
(근)저당권 |
말소기준권리 |
말소 |
말소 |
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| 전세권 |
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인수/말소 |
말소 |
배당요구에 따라 말소여부 결정 |
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| 지역권 |
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인수 |
말소 |
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| 지상권 |
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인수 |
말소 |
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| 등기된임차권 |
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인수 |
말소 |
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| 임차권등기명령임차권 |
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인수 |
말소 |
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| 등기부미표시 |
법정지상권 |
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인수 |
인수 |
토지경매와 관련해서 대두되는 대표적인 경매의
함정 |
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| 유치권 |
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인수 |
인수 |
비주거용 건물과 관련해서 나타나는 함정. |
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| 주택임대차보호법상의임차권 |
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인수/말소 |
말소 |
주거용 건물과 관련해서 나타나는 대표적인 함정. |
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| 경매개시결정기입등기 |
다른 말소기준권리가 없는 경우에 한해서 말소기준권리로서 역활을 한다. 즉 경매사건에서 (근)저당권
등 다른 권리가 설정되어 있지 않고 |
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채권에 의한 강제경매가 신청된 경우에 경매개시결정기입등기만 등기부에 기재되어 있는 경우가 있다. 이때 말소기준권리로
작용한다. |
| (가)압류 |
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(근)저당권보다 앞선 일자로 기입된 등기이면서 동시에 해당부동산의 현재소유자에 대해서 설정된 가압류라면 말소기준권리가
된다. |
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그러나 (가)압류등기가 전 소유자에 대한 것이라면 (가)압류권자는 배당에 참여할 수 없으므로
낙찰되어도 말소되지 않고
낙찰자가 인수한다 |
| 가처분 |
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가압류나가처분모두보전처분(소송해서판결할때까지물건을 팔지못하게하는등기)이지만가처분은
받을돈이있어경매를붙이려하는것이아니라 |
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소유권을 찾아오기위해하는것즉소송중에 등기를 하지못하도록가처분을해둔다는것으로 가처분후에 들어오는등기는
승소하면 모두말소된다. |
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| 가등기 |
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(근)저당권보다 앞선 일자로 기입된 등기이면서 동시에 담보가등기라면 말소기준권리가 되어 배당에 의해
말소된다. 그러나 소유권이전청구 |
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보전가등기라면 말소기준권리가 되지 못하여 낙찰후에 낙찰자가 인수해야한다. |
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| 예고등기 |
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등기원인의 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복소송이 제기된 경우에 제3자에게 이 사실을
알리고 경고하기 위해 법원이 직권으로 촉 |
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탁해 행하는 등기로서 말소기준권리의 전 후 여부를 불문하고항상 인수된다. 또한 후일 확정판결에
의해 소유권을 상실할 수 있다. |
| 환매등기 |
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| (근)저당권 |
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말소기준권리 여부 또는 말소기준권리의 선후 여부를 불문하고 항상 말소되는
권리이다. |
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| 전세권 |
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말소기준권보다 앞선 일자로 설정된 전세권일지라도 전세권자가 경매절차에서 배당을 요구하면낙찰자가
인수하지않고 낙찰로 소멸된다. |
| 등기된임차권 |
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| 임차권등기명령임차권 |
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| 법정지상권 |
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법정지상권성립 요건에는 1.토지와 건물 중
적어도 어느 하나에 저당권이 설정되어있을 것. 2. 저당권 설정 당시 건물이 존재해야하고 3.저 |
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당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일해야
하고 4.경매로 인해 토지와 건물이 각각 그 소유자가 달리되어야
한다. |
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법정지상권성립시 지료청구가능하고 성립하지 않을 경우 소유자상대로 건물철거를 청구하여 토지사용가능. |
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| 유치권 |
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유치권성립조건에는 1.채권이 해당부동산에 관해
생긴것. 2. 부동산을 계속적으로 유치(점유)하고 있어야하며 3. 채권이 변제기에 도래한 |
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것이어야 하며 4.채무자와 유치권자 사이에
유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 한다. 그리고 반드시 알고 있어야 할 점은 건물자체의 |
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편익을 위한 개량이 아니라 유치권을 주장하는
사람 자신의 영업을 위해 건물 개조에 지출한 비용 등에는 유치권이 성립하지
않는다. |
| 주택임대차보호법상임차권 |
말소기준권리 보다 앞서 주택입주와 주민등록전입을 마친 선순위 임차인은 대항력을 갖고 확정일자에 의해 우선변제권을 갖는다. |
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선순위 세입자의 인수 문제를 정리하면
1.대항력과 우선변제권을 취득한 임차인이 배당을 요구했으나 보증금 전액을 변제받지 못한경우. |
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2.대항력과 우선변제권을 가진 선순위임차인이
대항력에 기해 계약기간만료까지 거주하는 경우. 3. 선순위 임차인이 대항력만 있고
우선변 |
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제권이 없는 경우. 낙찰자는 임차인의 권리를 인수해야 한다. 대항력효력발생일은 전입한 다음날이다. |
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| 물권의 종류 |
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| 소유권 |
소유자가 그소유물을 사용.수익.처분할 수 있는 권리 |
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| 점유권 |
소유권과 관계없이 물건을 사실상 지배하고 있는 경우의 지배권 |
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| 지상권 |
타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을
소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리 |
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| 지역권 |
타인의 토지를 자기의 토지의 편익에 이용하는 권리 |
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| 전세권 |
전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에 따라 사용.수익하는 권리 |
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| 저당권 |
채무자 또는 보증인이 채무 담보로 제공한 부동산 기타의 목적물을 채권자가 질권에 있어서와 같이
제공자로부터 인도받지않고 그 목적물을 |
| 다만 관념상으로만 지배하여채무변제가 없는 경우에 그 목적물로 부터 우선변제를 받는
권리 |
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| 유치권 |
타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관해 생긴 채권을 가지는 경우에 채권을 변제받을 때까지 그
물건을 유치할 수 있는 권리 |
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| 질권 |
돈을 빌려주면서 물건을 질로 잡고 갚지않을 때는 그 목적물에서 우선 변제받는
권리 |
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| 관습법상분묘기지권 |
타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 있는 경우
그 자가 그 분묘를 소유하기 위해 분묘의 기지 부분의 타인소유 토지를 사용할 수 있는
권리 |
| 로서 지상권과 비슷한 성질을 갖는 권리 |
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| 관습법상법정지상권 |
토지와 건물이 동일인에게 속하였다가 그 중 어느
하나가 매매 기타의 원인으로 각각 소유자를 달리하게 된 때에 그 건물을
철거한다는 특약 |
| 이없으면 건물 소유자가 관습상 당연히 취득하게 되는 권리. |
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| 등기된임차권 |
부동산등기부에 전세권등기가 되어 있는 경우 민법상의 물건이고물권적전세권은 전세금을 지급하고 타인의
부동산을 점유해서 그 부동산의 |
| 용도에 맞춰사용.수익하며 그 부동산 전부에 대해서 우순위권리자나 기타 채권자보다
전세금에 관해 우선변제권이 인정되는 권리이다. |
| 주택임대차보호법상의임차권 |
등기되지않은 임대차로서 주택임대차보호법상의 채권이고 주택의 인도와 주민등록에 의해서도 대항력이
부여되고 확정일자에 의해 우선변 |
| 제권이 인정되는 권리이다. 또한 세대합가는 후순위라도 대항력을
갖는다.(세대원항목이 대법원매각물건명세서에 표기되기도하고안되기도 |
| 한다.그리고 임대차관계조사서에는 나오지 않는다. 그렇지만 세대원중에먼저전입한사람을
기준으로대항력을 판단 한다.따라서 주민등록등본 |
| 과초본을 발급받아 세대원의 전입 관계도 반드시 확인해야 한다. |
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| 권리의 순위 |
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1.물건 상호간에는 시간의 우선순위에 따라
결정되고 |
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2.물권과 채권 간에는 물권이 채권에 우선하며 |
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3.채권 상호간에는 우선순위없이
평등하다.(채권간에는 안분배당) |
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4.예외적으로 물권적 채권(예시:등기된임차권과 특히 주택및상가임차권의 경우 대항요건을 갖춘다면)과
물권 간의 순위는 시간 순서에 따른다. |
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| 등기부에서 살펴야하는
것 |
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| 표제부 |
소재지번과 경매사건 부동산의 주소
일치여부와 면적의 확인.특히 표제부란에 기재되지않은 면적이 감정가격에 포함되어있다면
제시 외 부분으로
평가 |
| 되었는지 확인해야한다. 평가되지 않았다면 추후 소유자와법적분쟁의 소지가 있을 수
있다. |
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| 갑구 |
등기부상 소유자와 경매부동산의 소유자가
일치하는지 확인하고 "등기목적"란에서 경매신청 여부를 확인하고 "접수"란의 접수일과 "등기원인" 란의
법원 |
| 경매개시결정의 사건번호 "권리자및기타사항"란에서 경매신청자를 확인한다. 또한
예고등기나 가등기가 있는지 유심히 살펴야한다. 예고등기의 경우 |
| 낙찰받아
소유권을 이전했더라도 예고등기권자가 승소판결을 받을 경우 소유권을 상실할 수도 있다. 가등기는 후일 본등기를 하기 위해 미리 해두는 |
| 것으로
순위는 가등기의 순위를 따르기 때문에 순위에 큰 영향을 줄 수 있고 그로 인해 낙찰자가 소유권을 상실할 수도 있다. |
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| 을구 |
최초(근)저당 설정일을 확인하여 설정접수일과 거주하는 임차인의 전입일을 비교해서 선순위 임차인이 존재하는지 확인한다. 또한 최초설정된 (근)저당의 |
| 설정금액을
확인해야한다. 금액이 소액일 경우 차순위임차인이 대위변제를 함으로서 선순위 임차인으로 나타날 수 있기때문이다.) |
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갑구와 갑구 을구와 을구에 표시된 권리들의 순서는 순위번호에
따라 순위가 결정되며 갑구와 을구에 표시된 권리들의 순서는 접수번호에 따라 |
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순위가 결정된다. 그러나 가등기는 본등기로 전환하면 그 등기의 순위가
가등기의 순위를 따른다.즉 1.소유권보존 2.소유권이전 3.가등기 4.가압류 등의 |
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순서에서 나중에 가등기권리자가 본등기를 하면 본등기의 순서는 다섯번째가 아닌 세번째가
된다. |
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| 여러권리들의 일반적인
배당순위 |
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| 변제방법 |
순위 |
권 리 종
류 |
비 고 |
| 비용변제 |
0 |
경매진행에 따른 비용. |
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| 경매목적부동산에 투입한 필요비 및 유익비 |
| 최우선변제 |
1 |
임대차보호법에 의한 소액임차인의 보증금 중 일정액. |
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| 근로기준법에 의한 최우선변제 임금채권 |
| 2 |
당해 재산에 대하여 부과된 당해세 |
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| *국세(상속세.증여세.재평가세) |
| *지방세(재산세.자동차세.종합토지세.도시계획세.공동시설세) |
| 시간순우선변제 |
3 |
확정일자부 임차인의 보증금 |
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| 당해세 이외의 조세(국세.지방세) |
| 전세권.저당권.담보가등기 등 담보물권에 의하여 담보된
채권. |
| 우선변제 |
4 |
일반 임금채권 |
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| 5 |
담보물권보다 늦은 조세채권 |
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| 6 |
의료보험료.사업재해보상보험료.국민연금보험료 |
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| 7 |
일반채권 |
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| 확정일자없는 임차권 |
