1. 의의

  경매물건의 권리분석을 할 때 등기부등본이나 문건접수내역을 보게 되면 관할관청 및 세무서에서 각종세금으로 압류 들어오는 경우

  가 있다. 일반적으로 조세채권이 아닌 일반채권의 경우 말소기준권리(임의경매시 경매신청 근저당권)보다 후순위로 압류가 되어 있

  으면 단순권리관계로 보아 압류는 말소되어 문제는 없을 것이지만 조세채권일 경우에는 달라질 수 있다. 

 

2. 당해세 

 

  가. 의미

      당해세란 목적물 재산에 대해 부과되는 세금으로, 소유권을 중심으로 부과되는 세금이다. 여기서 당해라 함은 해당 목적물이란 의

      미이고, 저당 설정등기 이전, 이후 날짜에 상관없이 해당 부동산에 이미 부과된 세금이다. 

  나. 종류

     국세: 상속세, 증여세, 자산재평가세 

     지방세: 재산세(지방교육세포함), 종합부동산세, 도시계획세, 분리과세된 토지세 

  다. 당해세의 기본요건 

     (1) 담보물권자가 담보된 설정 당시 예측 가능한 조세이어야 한다. 

     (2) 담보권 설정자를 납세의무자로 하는 체납 조세이어야 한다. 

     (3) 해당부동산 부과세여야 한다. 

     (4) (1)-(3) 모두 충족하여야 인정된다. 

  라. 세목별요건 

     (1) 상속세, 증여세의 당해세요건은 사실상 제한이 많아 실무에서는 흔치 않다. 담보권설정당시 설정자(채무자)에게 납세의무가 있

          는 상속세, 증여세만 당해세가 될수 있다. 상속, 증여 등으로 인한 그 양수인에 부과된 상속, 증여세는 당해세가 아니다, 다시 말

          하면 상속받은 자녀가 그 상속받은 부동산을 저당 설정하였다가 경매되었다면 그 자녀에게 부과되었던 상속세는 배당 시 당해

          세에 해당된다. 그러나 아버지가 부동산을 저당 설정하였다가 돌아가셔서 자녀에게 부동산이 상속된 후 경매 되었다면, 그 자

          녀에게 부과된 상속세를 당해세로 보지 않는다. 

    (2) 재산평가세는 개인이나 기업이 보유한 사업용 자산을 매년 현실에 적합한 가액으로 재평가하여 그 평가 이익에 부과하는 세금

         이다. 

    (3)  종합부동산세는 해당 채무자가 소유한 모든 부동산에 관하여 부과되는 세금이기때문에 경매된 해당 부동산의 비율가액으로만

         당해세로 인정된다. 

         ☞ 국세기본범 기본 통칙 35-18---1(당해 재산세 부과된 국세의 우선) 

             제1항을 적용함에 있어서 당해 재산 중 일부를 매각하는 경우 우선 징수하는 금액은 상속세, 증여세 및 종합부동산세와 그 가

             산금의 합계액에 총잿한가액 중 매각재산가액이 차지하는 비율을 곱하여 산출한 금액으로 한다. 

        ☞ 종합부동산세가 경매기일 이후에 조세채권의 법정기일(종부세는 신고일이 법정기일)이 도래한 경우에는 우선변제권을 주장

            할 수 없다. 

    (4) 당해세중 지방세는 1996년 1월 1일 이전에 설정 등기된 담보물권에 대해서는 당해세로 인정되지 않는다(신법우선원칙), 그러나

         국세는 제한없이 여전히 설정등기일자와 상관없이 우선한다. 

    (5) 당해세라도 경락기일(매각결정기일)까지 교부청구된 국세만 우선 변제가 가능하다. 

    (6) 당해세는 해당 부동산이 주택일 경우 주택가액의 1/2, 상가간물의 경우 가액의 1/3중 일정액이 인정된다. 

   마. 사례 

    (1) 당해세의 경우 일반 말소기준권리보다 후순위로 압류가 되었다하더라도 항상 우선하게 된다. 그렇게 될 경우 낙찰자는 사안에

         따라서 예상치 못한 금액을 인수하는 경우가 발생할 수도 있고 배당에서 설정일자가 빠른 근저당권자보다 선순위로 배당을 받

         게 된다.

       예) 낙찰가 1억원

            임차보증금 5000만원(2006. 1. 1. 전입일과 확정일자 배당요구함)

            근저당권 5000만원(2006. 2. 1. 등기)

            세무서 압류(2006. 3. 1. 등기)

        위의 경우 배당에서 세무서의 압류가 당해세로서 그 금액이 1억원이라고 할 경우 당해세가 우선 변제받고 임차인은 요건에 따

        라 최우선변제보증금을 받는 외에 배당을 받지 못하게 되고 임차인이 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수하게 된다. 따라서 대

        항력있는 선순위 임차인이 배당요구를 하였다고하더라도 당해세의 여부와 금액을 확인하지 않고 대항력 있는 선순위 임차인이

        1순위로 100%배당을 받을 것이라고 섣불리 판단하고 입찰해서는 안된다.

    (2) 당해세는 임금채권과 소액임차보증금중 최우선변제를 제외하고 항상 우선한다.

        ☞ 당해세: 국세기본법 시행령 제18조1항 지방세법 시행령 제14조의 4)

3. 당해세가 아닌 조세채권

   가. 의의

     조세채권이 당해세가 아닌 기타 국세 지방세(부가가치세 법인세 취득세 등록세 양도소득세 등)일 경우라도 조세의 법정기일(신고

     일이나 납세고지서 발송일)이 설정등기일보다 빠른경우 조세채권이 우선변제 된다

   나. 법정기일

       (1) 재산세, 종합토지세, 도시계획세, 농지세, 상속세, 증여세, 주민세, 자동차세, 면허세 등 관할관청이 과세표준액과 세액을 결정

            또는 수시부과 결정하여 고지한 당해세액에 대하여 납세고지서 발송일이 법정기일이다.

      (2) 가산세의 법정기일은 납세고지서의 발송일이 법정기일이 된다.

      (3) 가산금 및 중가산금의 법정기일은 납부고지서에 고지된 납부기한이나 그 이후 소정의 기한을 도과한 때를 법정기일로 본다.

           가산금은 그 본세가 당해세에 해당하는 경우에만 당해세로 본다.

      (4) 양도담보 재산에 대한 지방세를 징수할 경우에는 납부통지서 발송일이 법정기일이다.

      (5) 조세채권 확정전에 납세자의 재산을 압류한 경우에는 압류등기일 또는 등록일이 법정기일이 된다.

      (6) 공과금은 납부기한이 법정기일조세가 체납되어 체납자의 부동산에 압류된 날짜는 독촉 및 최고절차를 거친 이후이므로 압류

           날짜를 법정기일로 착각해서는 안된다.

      (7) 조세채권과 저당권 설정등기일(접수일)이 같으면 조세채권이 우선한다. 

   다. 사례

    ☞ 조세채권의 법정기일이란 압류등기일이 아닌 신고일 납세고지서발송일 납세의무확정일을 말한다. 따라서 조세채권 압류등기일

         보다 앞선 대항력있는 임차인이 확정일자를 갖추고 배당요구를 하였다하더라도 조세채권의 법정기일이 임차인의 전입일 또는

         확정일보다 앞설 경우 이 역시 암차인이 배당받지 못한 금액은 낙찰자가 인수할 수 있다

    ☞ 가산세의 법정기일은 납세고지서의 발송일 가산금 및 중가산금의 법정기일은 납부고지서에 고지된 납부기한이나 그 이후 소정

        을 기한을 도래한 때

    ☞ 부동산이 양도되어 제3자가 소유권을 취득한 경우 양도 이전에 양도인의 체납 국세에 관하여 체납처분 등으로 압류를 한 바 없

        다면 양도인에 대한 체납국세는 매각대금에서 우선배당을 받을 수 없다.

    ☞ 저당부동산이 저당권설정자로부터 제3자에게 양도되면서 양도인, 양수인 및 저당권자 등 3자의 합의에 의해 저당권설정계약상

        의 양도인이 가지는 계약상의 채무자 및 설정자로서의 지위를 양수인이 승계하기로 하는 내용의 계약인수가 이루어진 경우 양수

        인인 제3자에 대하여 부과한 국세 또는 지방세를 법정기일이 앞선다거나 당해세라 하여 위 저당권부채권에 우선하여 징수할 수

        없다. 

 

4. 당해세 및 조세 확인 방법 

 

  가. 법원에 신고된 교부청구서에서 세금의 법정 기일이나 당해세를 확인 가능하나 이해 관계자가 아니면 열람, 확인할 수 없다. 채무

       자가 법인이나 개인사업자일경우 의뢰로 체납세금이 많고 법정기일이 오래되어 체납액이 클수도 있으므로 주의를 요한다. 

  나. 부실채권양도인(금융기관, 유동화회사)이나 기타 이해관계인(임차인, 근저당권자, 경매신청인등)을 통해 법원에 신고된 교부청

       구서류를 볼 수 있다.  

  다. 해당부동산 등기부상 관할구역내의 관할기관 압류인지 관할 구역밖 압류인지로 당해세인지 일반 조세인지 확인가능하다. 

  라. 등기상 압류한 조세세납 세목으로 당해세인지 일반조세인지 확인가능하다.(부가세과, 법인세과 등) 

  마. 국세는 본인이 아니면 체납세금에 관할 정보공개가 불가하지만, 지방세인 경우는 체납세금 금액, 법정기일이 확인가능하다.