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유치권에 의한 경매

글쓴이 : 관리자 조회수 : 55 2024-04-07 18:19:38

1. 유치권에 대한 정의 

 

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 사람은 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리를 말하며 흔히 건설회사가 건물을 신축하였으나 공사대금을 받지 못하여 완공 건물을 건축주에게 넘겨주지 않고 공사대금을 받을 때까지 점유하고 있는 경우나 내부 인테리어 공사를 하였으나 공사비를 받지 못하여 공사한 건물을 점유하고 있는 경우 등이 있다. 

 

2. 유치권에 의한 경매신청(인수주의) 

 

경매신청은 등기된 권리로만 신청이 가능하다고 알고 있지만 유치권은 법정 담보물권으로서 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매 할 수 있으나 민법상 우선변제권은 인정되지 않는다. 즉 유치권자는 경매절차에서 일반채권자로서도 배당을 받지 못하고 단지 유치권이 존재하는 목적물을 낙찰받은 매수인에게 계속 유치권을 행사하는 방법으로 대항할  수 밖에 없으며 매수인은 목적부동산을 인도받기 위해서 유치권자의 채권을 변제해야만 하는 부담을 지우는 구조였다. 즉 낙찰대상물상의 제한물권을 매수인이 인수하는 인수주의였다. 

 

3. 판례변경(소멸주의) 

 





그러나 대법원은 유치권에 의한 경매절차에서도 강제경매와 담보권실행을 위한 경매와 마찬가지로  원칙적으로 소멸주의를 취하여야 판시함으로서 유치권자도 일반채권자와 동일한 순위로 배당에 참가하여 배당을 받을 수 있게 되었다. 다만 집행법원이 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 매수인이 인수하도록 정할 수도 있어 소멸주의 원칙의 예외도 인정하고 있다. 

 

사건명 : 유치권신청에의한임의경매결정에대한즉시항고

사건번호 : 2010마1059

종 류 : 대법원

1. 민사집행법 제274조 제1항은 “유치권에 의한 경매와 민법ㆍ상법 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다.”고만 규정하고 있으므로 민법 제322조 제1항에 의하여 실시되는 유치권에 의한 경매에 있어서 목적부동산 위의 부담을 소멸시켜 매수인이 완전한 소유권을 취득하게 되는 이른바 소멸주의를 취할 것인지 아니면 매수인이 목적부동산 위의 부담을 인수하는 이른바 인수주의를 취할 것인지 여부는 경매의 목적이 채권의 회수에 있는가 또는 단순한 환가에 있는가에 따라 논리필연적으로 도출되는 것이 아니라 경매의 취지와 목적 및 성질 경매가 근거하는 실체법의 취지 경매를 둘러싼 채권자와 채무자 소유자 및 매수인 등의 이해관계 등을 종합하여 결정하여야 한다.

2. 민사집행법 제91조 제2항 제3항 제268조에서 경매의 대부분을 차지하는 강제경매와 담보권 실행을 위한 경매에서 소멸주의를 원칙으로 하고 있을 뿐만 아니라 이를 전제로 하여 배당요구의 종기결정이나 채권신고의 최고 배당요구 배당절차 등에 관하여 상세히 규정하고 있는 점 민법 제322조 제1항에 “유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.”라고 규정하고 있는바 유치권에 의한 경매에도 채권자와 채무자의 존재를 전제로 하고 채권의 실현·만족을 위한 경매를 상정하고 있는 점 반면에 인수주의를 취할 경우 필요하다고 보이는 목적부동산 위의 부담의 존부 및 내용을 조사·확정하는 절차에 대하여 아무런 규정이 없고 인수되는 부담의 범위를 제한하는 규정도 두지 않아 유치권에 의한 경매를 인수주의를 원칙으로 진행하면 매수인의 법적 지위가 매우 불안정한 상태에 놓이게 되는 점 인수되는 부담의 범위를 어떻게 설정하느냐에 따라 인수주의를 취하는 것이 오히려 유치권자에게 불리해질 수 있는 점 등을 함께 고려하면 유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다고 봄이 상당하다. 다만 집행법원은 부동산 위의 이해관계를 살펴 위와 같은 법정매각조건과는 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정할 수 있다. 그리고 유치권에 의한 경매가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행되는 이상 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매의 경우와 같이 그 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것이므로 집행법원이 달리 매각조건 변경결정을 통하여 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록 정하지 않은 이상 집행법원으로서는 매각기일의 공고나 매각물건명세서에 목적부동산 위의 부담이 소멸하지 않고 매수인이 이를 인수하게 된다는 취지를 기재할 필요가 없다.




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