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부동산경매의 개념

글쓴이 : 관리자 조회수 : 45 2024-04-15 09:22:04

 

 

1. 의의

 

①강제집행 ; 부동산집행이란 집행채권자의 금전채권만족을 위하여 부동산을 집행목적물로 삼은 강제집행으로서 집행권원을 기초한 본안집행과 담보권실행경매(임의경매)를 포함하며 부동산에 대한 본안집행의 방법은 강제경매와 강제관리가 있다(법78조).
②강제경매 ; 부동산강제경매는 채권자의 금전채권만족을 위한 경매(광의의 경매)인 본안집행절차(압류 현금화 만족 또는 배당의 3단계 절차)로서 채무자의 책임재산 중 부동산을 압류하고 현금화(매각)하여 그 매각대금으로부터 변제받는 일련의 절차를 말하고 현금화(협의의 경매)의 방법에는 호가경매와 입찰이 있다(법103조).
③경락인 보호 ; 유효하게 진행된 경매절차에서는 일반 매매에서의 담보책임인 ㉮손해배상청구권(민법569조~577조) 외에 경락인(매수인)보호목적으로 특별규정을 두어 ㉯계약해제청구권 ㉰감액청구권(민법578조1항) ㉱대금반환청구권(동조2항) 등을 인정한다.
④매각의 성질 ; 한편 목적물의 현금화절차인 강제매각(경매)의 성질에 관하여 공법설(公法說)과 절충설이 있으나 판례는 다음 내용으로 보아 사법상(私法上) 매매설(賣買說)의 입장이다(拙著 各論上11쪽).
1)매매 ; 경매(협의의 경매)는 매매의 일종이다.
2)선의취득 ; 유체동산의 경락인은 경매목적물(설사 채무자소유물이 아닌 경우라도)에 대한 선의취득이 인정된다.
3)미성년자 ; 미성년자에게는 소송능력을 인정할 수 없어 법정대리인을 통해서만 매수인(경락인)이 될 수 있다.
4)담보책임 ; 선행가등기의 존재만으로는 경락인(매수인)이 아직 소유권을 상실한 것이 아니지만(㉮) 선행가등기가 본등기를 하면 경락인의 소유권은 상실되는데 경락인이 소유권을 일단 취득했던 터이므로 매각대금의 반환은 불가능하고 경매절차 밖에서 담보책임(민법578조 576조)을 추궁하는 것이 원칙이겠으나 경락인은 집행법원에 대하여 매매계약을 해제하고 낙찰대금의 반환을 청구하는 방법으로 담보책임(법96조 유추)을 추급할 수 있다(㉯).
⑤승계취득 ; 경락인(매수인)의 소유권취득은 승계취득이다.
⑥사해행위취소 ; 그러나 경매가 비록 사법상의 매매지만 사해행위취소(민법406조)가 가능한 지에 관하여 판례는 부정설의 입장으로서 통모(通謀)한 가장채권(假裝債權)의 지급명령이라도 확정되어 집행권원이 된 이상 그 집행권원을 기초한 경매절차에서 매수인은 유효하게 소유권을 취득해버리므로 결국 사해행위취소는 불가능하게 되는데 청구이의로써 집행력이 배제되지 않고 형식적으로 집행권원이 존재하는 한 그 집행력의 공신력이 인정될 수밖에 없기 때문이다.


2. 관할

 

①업무의 성격 ; 실제로 강제적인 물리력을 행사할 수 있는 집행관이 강제집행절차에서 원칙적 집행기관이지만(법2조) 부동산집행은 다음 과 같은 업무의 성격상 법원(집행법원 ; 경매법원)이 집행기관이라고 특별규정을 둔 것이다(법78조1항).
1)복잡한 다수 이해관계가 있어 수시로 법률적 판단이 필요하다.
2)강제적 사실행위인 채무자의 점유박탈이 당초부터 필요없다.
②사법보좌관 ; 종전에 강제집행절차에 관한 모든 업무를 단독판사가 담당했었으나 판사는 재판에 전염해야할 필요성과 과중한 업무의 경감을 위해 관계법령을 개정 내지 신설하여 2005.7.1.부터 재판에 관한 사항으로서 1)경매개시결정이의(법86조)와 2)부동산인도명령 등(법136조)을 제외한 부동산경매절차 전반(법78조~162조 187조 264조~268조 270조)에 관한 업무를 신설된 사법보좌관이 담당하게 되었다(법원조직법54조2항2호 사법보좌관규칙2조1항7호 11호). 한편 사법보좌관제도는 국민의 법관으로부터 재판을 받을 권리(헌법27조1항)를 침해하지 않는다.
③경매법원 ; 실제로 경매(강제 임의)를 실시하는 집행법원을 실무상 경매법원이라고 하는데 부동산소재지의 지방법원 전속관할이며(법79조1항 268조 21조) 부동산별로 개별매각(個別賣却)이 원칙이다.
④예외적 일괄매각 ; 그러나 목적부동산의 위치/형태/이용관계 등을 고려하여 일괄매수시키는 것이 알맞다고 인정되면 다음의 경우라도 경매법원이 일괄매각결정할 수 있다(법98조 99조 100조).
1)금전채권을 제외한 모든 다른 종류의 재산
2)각각 따로 경매신청된 여러 개의 재산
3)다른 법원이나 집행관에게 계속된 경매목적물



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