● <판례평석> 임차인의 배당금 수령과 명도확인서【대법원 1994. 2. 22. 선고 93다55241 판결】(윤경변호사 법무법인바른 / 민사소송전문변호사 / 부동산경매변호사)

【대법원 1994. 2. 22. 선고 93다55241 판결】

◎[요지]

임차인의 보호를 위한 주택임대차보호법의 취지에 비추어 볼 때 우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리가 있으며 따라서 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 보증금을 수령할 수 없다고 한 것은 경매 또는 공매절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위하여는 임차주택을 명도한 증명을 하여야 한다는 것을 의미하는 것이고 임차인의 주택명도의무가 보증금반환의무보다 선이행되어야 하는 것은 아니다.

제목 : 임차인의 배당금 수령과 명도확인서

1. 명도확인서

가. 임차인의 배당금 수령과 명도확인서

임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없다(주임법 제3조의2 제3항). 임대차계약이 종료된 경우 임대차보증금 반환채무와 임차목적물 인도채무는 동시이행관계에 있다(대법원 1987. 6. 23. 선고 87다카98 판결; 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결; 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결 등).

임차인에 대한 배당표가 확정된 후 임차인이 그 배당금을 수령하려면 ① 임대차계약서원본 ② 주택임차인은 주민등록등본 상가건물임차인은 등록사항 등의 현황서등본 ③ 매수인의 인감이 날인된 임차목적물명도확인서 ④ 매수인의 인감증명서를 제출해야 한다.

매수인으로부터 명도확인서를 받아 제출해야 집행법원은 배당금을 지급하며 명도확인서가 제출되지 않으면 집행법원에서는 배당금을 공탁하게 된다.

나. 대상판결의 태도

대법원 1994. 2. 22. 선고 93다55241 판결은 이런 맥락의 연장선상에서 “우선변제권이 있는 임차인은 임차주택의 가액으로부터 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받음과 동시에 임차목적물을 명도할 의무가 있으며 주임법 제3조의2 제3항의 규정에 따라 경매 또는 공매절차에서 임차인이 보증금을 수령하기 위하여는 임차주택을 명도한 것을 증명을 하여야 한다. 그러나 임차인의 주택명도의무가 보증금반환의무보다 선이행되어야 한다는 뜻은 아니다.”라고 판시하고 있다.

2. 소액임차인 및 전세권자의 경우 (= 명도확인서 불요)

가. 소액임차인의 경우

임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없으므로(주택임대차보호법 3조의2 제3항) 매수인 명의의 명도확인서를 제출하여야 배당금을 지급할 수 있는 데 소액임차인의 경우에는 주임법 8조에서 위 제3항을 준용하지 않으므로 명도확인서가 필요 없다는 견해가 있다.

그러나 임차보증금의 반환은 임차목적물의 인도와 동시이행관계에 있으므로 임차권자의 의무이행 전에 배당액을 지급할 수는 없고 따라서 소액임차인도 명도확인서를 제출하여야 한다{1998. 04. 15. 송무예규 제596호 주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(송민 84-10)}. 명도확인서가 제출되지 않았다면 정지조건부 채권에 대한 배당액 교부 방법과 마찬가지로 임차물의 인도를 조건으로 배당액을 공탁하고 임차인이 목적물의 인도를 증명한 때에 이를 지급하게 된다. 임차인이 미리 목적물을 인도한 때에는 공탁함이 없이 바로 배당금을 지급할 수 있음은 물론이다.

나. 전세권자의 경우

전세권설정등기는 대금납부 후 어차피 경매법원의 등기촉탁에 의하여 직권으로 말소될 것이므로 그 이행제공여부에 대한 소명이 필요 없다는 견해가 있으나 전세권 말소 외에 목적물의 인도도 동시이행관계에 있으므로 임차인과 마찬가지로 매수인의 명도확인서가 필요하다.

3. 대항력 있는 임차권자가 일부만 배당받은 경우 (= 명도확인서 불요)

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하고 일부만 배당받은 경우 그 잔액에 대하여 매수인에게 동시이행의 항변을 할 수 있으므로 배당금 수령시 매수인의 명도확인서가 필요 없다.

배당받지 못하는 보증금에 상응하는 부분에 관하여는 임대차가 존속하는 것이므로 임차인의 사용․수익을 부당이득이라고 할 수 없지만 배당받은 부분에 관하여는 임차인이 사용․수익하는 만큼 임료 상당의 부당이득을 하고 있는 것이므로 임차인이 매수인에게 이를 반환하여야 한다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 참조){점유로 인한 실질적인 이익이 있어야 부당이득 반환의무가 성립한다. 여기서 말하는 실질적 이익은 점유 그 자체로 인한 이득을 말하는 것이 아니다. 즉 점유 외에 사용․수익까지 동반하여야 비로소 이득을 얻는다고 보아야 한다. 따라서 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물을 계속 점유한 경우(예를 들어 사용수익을 하지 않은 채 시정을 하여 둔 경우)라면 이는 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용․수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없으므로 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니한다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결 2003. 4. 11. 선고 2002다59481 판결 등)}.

4. 미등기건물임차인이 대지의 매각대금에서 대지의 환가대금에서 배당을 받은 경우 명도확인서 제출 여부

가. 미등기 임차주택의 임차인이 대지의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있는지 여부 (= 적극)

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결).

나. 대지만 매각되어 미등기주택의 임차인이 대지의 환가대금에서 배당을 받은 경우 그 배당금 출급에 있어 미등기주택 소유자의 건물명도확인서가 필요한지 여부 (= 불요)

⑴ 명도확인서란 금전채권으로 목적물의 인도와 동시이행관계를 주장할 수 있는 점유자가 자신의 채권을 배당절차에서 배당받아 배당표가 확정된 경우 그 권리(배당금의 출급)를 행사함에 있어 동시이행관계에 있는 의무(목적물의 인도의무)를 이행시켜 ‘매각목적물의 대금을 완납한 매수인’의 권리를 용이하게 확보하여 주는데 그 목적이 있는 것이다.

주택임차인의 경우 임차보증금의 반환과 건물의 인도(명도)는 동시이행관계에 있지만 임차보증금의 반환과 건물부지(토지)의 인도와는 동시이행관계에 있지 않다. 물론 토지의 임대차라면 임차보증금의 반환과 토지의 인도와는 동시이행관계에 있다.

⑵ 그런데 대지만 매각된 경우 그 매각대금에서 배당을 받게 된 건물의 임차인은 매각대상토지와는 전혀 무관한 미등기건물소유자의 명도확인서를 제출할 필요가 없다.

주임법 제3조의2 제3항의 규정은 건물이 매각되거나 건물과 그 대지가 함께 매각되는 경우에만 적용되는 것이고 대지만 매각되는 경우에는 그 적용이 배제된다.

‘미등기건물의 현 소유자’는 대지만에 대한 경매절차와는 전혀 무관한 자이며(대지의 전 소유자일 뿐임) 그 경매절차에서 집행법상 아무런 지위를 가지고 있지 않으므로 집행법원이 보호할 필요가 없는 제3자이다. 집행법원으로서는 매각대상 부동산(대지)에 관하여만 동시이행 여부를 따져야 하는 것이고 경매절차와는 무관한 미등기건물과의 동시이행관계까지 고려할 필요가 없다.

이러한 결론은 미등기건물의 임차인이 임차보증금을 대지의 매각대금에서 전액 배당받았을 경우에도 마찬가지이다(이런 경우 미등기 건물의 소유자는 임차인을 상대로 별소로 명도청구를 하여야 한다.).

결국 미등기주택의 임차인이 배당금을 출급받음에 있어 “미등기주택 소유자의 건물명도확인서”는 필요하지 않다.

다. 매수인(토지소유자)의 명도확인서는 필요한지 여부 (= 불요)

미등기주택의 임차인이 배당금을 출급받음에 있어 “매수인(낙찰자)의 토지명도확인서도 필요하지 않다.

그 이유는 미등기주택의 임차인은 대지의 점유자가 아니기 때문이다. 즉 건물의 부지가 된 토지(이 사건 매각대상토지)의 점유자는 건물의 소유자이고 건물의 점유자(임차인 등)는 건물의 부지가 된 토지의 점유자가 아니다{사회통념상 건물은 그 대지를 떠나서는 존재할 수 없는 것이므로 건물의 대지가 된 토지는 그 건물의 소유자가 점유하는 것으로 보아야 하고 이 경우 건물의 소유자가 현실적으로 건물이나 그 대지를 점거하고 있지 않더라도 그 건물의 소유를 위하여 그 대지를 점유하는 것으로 본다(대법원 1991. 6. 25. 선고 91다10329 판결 1995. 11. 14. 선고 95다23200 판결 1996. 6. 14. 선고 95다47282 판결 등 다수). 건물을 소유자 아닌 사람이 점유하는 경우 건물 소유자와 별개로 건물 점유자도 그 대지를 점유하는 것으로 볼 것인가에 관하여 占有說과 非占有說의 대립이 있는데 대법원 2003. 11. 13. 선고 2002다57935 판결에서 “미등기건물을 양수하여 건물에 관한 사실상의 처분권을 보유하게 됨으로써 그 양수인이 건물부지 역시 아울러 점유하고 있다고 볼 수 있는 등의 다른 특별한 사정이 없는 한 건물의 소유명의자가 아닌 자로서는 실제로 그 건물을 점유하고 있다고 하더라도 그 건물의 부지를 점유하는 자로는 볼 수 없다.”고 판시함으로써 비점유설의 입장에 있음을 분명히 하였다.}.

따라서 이 사건 매각대상토지의 점유자가 아닌 미등기 건물의 임차인이 토지에 대한 명도확인서를 제출할 필요가 없는 것이다.

5. 임차권자의 동시이행의 판결에 기한 경매신청 (= 명도확인서 불요)

⑴ 임차인이 제3자가 신청한 경매에서 보증금을 배당받는 경우와는 달리 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명하는 서면을 제출할 필요가 없다(주택임대차보호법 3조의2 제1항 참조. 주임법 제3조의2 제1항은 위와 같은 경우에는 반대의무의 이행 또는 이행제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다고 규정하였다.). 2002. 11. 1.부터 시행된 상가건물임대차보호법 제5조 1항에도 같은 취지의 규정이 있다.

따라서 그 판결주문에 건물의 명도와 동시이행으로 보증금지급을 명하였다 하여도 이행제공 여부를 따질 것 없이 경매개시결정을 할 수 있다.

⑵ 이 경우에도 임차인이 배당금을 수령할 때는 명도확인서를 제출하여야 한다.

6. 매수인이 명도확인서의 작성을 거절할 경우

임차인과 매수인과의 감정대립으로 매수인이 명도확인서의 작성․교부를 거절하는 경우가 있다.

이런 경우에는 다른 방법으로 “매각부동산을 매수인에게 명도하였다.”는 점을 입증하여도 무방하다. 예를 들어 통․반장의 확인서 아파트의 경우 아파트 관리소장 명의의 확인서 등을 들 수 있다.

입증이 어려운 사정이 있는 경우에는 집행법원에 사실조회신청을 하면 일정한 요건 하에 집행법원에서 관할 파출소에 ‘매수인에 대한 명도 여부’를 사실조회하기도 한다.

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출처: http://yklawyer.tistory.com/447 [윤경 변호사 | 여러분과 함께 합니다]