1. 원상회복 규정의 법률적 의미 등과 관련하여

가. 계약서에 원상회복 규정이 있다고 하더라도 임차인의 통상적인 사용에 따라 자연적으로 소모되거나 더러워진 것에 불과한 경우에

     는 임차인이 임차기간 만료후 원상회복의무를 부담한다고 볼 수 없습니다.

나. 원상복구 특약의 의미 및 원상회복의무 배제특약과 관련하여

​- 임대차계약에서 원상복구의 특약이 있는 경우에는 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하

  기로 한 취지의 특약이라는 점을 유의해야 합니다.

​- 그러나 임대차계약서에 원상복구의무에 관한 규정이 있는 경우로서 임차인이 자신의 영업을 위하여 설치한 시설에 관한 비용을 임

   대인에게 청구하지 않기로 약정한 사정만으로는 원상복구의무를 부담하지 아니하기로 하는 합의가 있었다고 볼 수 없습니다.

- 한편 임대차계약서에 원상복구 규정이 인쇄되어 있기는 하나 한편 계약체결 당시 특약사항으로 '보수 및 시설은 임차인이 해야 하

  며 앞으로도 임대인은 해주지 않는다. 임차인은 설치한 모든 시설물에 대하여 임대인에게 시설비를 요구하지 않는다' 등의 약정을

  한 경우 임차인은 시설비용이나 보수비용의 상환청구를 포기하는 대신 원상복구의무도 부담하지 않기로 하는 합의가 있다고 본 사

  례도 있습니다.

​다. 동시이행항변권과 관련하여

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 임차인이 원상회복의무가 있다고 하더라도 원상회복의무가 사소하고 금액이 매우 적은 경우에는 임대인이 동시이행항변권을 근거로 임차보증금 전액의 반환을 거부하는 것은 공평의 관념에 반하고 이와 같은 임대인의 동시이행항변권은 신의칙에 반하는 것으로 허용될 수 없다는 것이 판례의 입장입니다. 문제된 사안은 임차인이 326000원이 소요되는 전기시설의 원상회복을 하지 않은 채 건물의 명도 이행을 제공한 경우 임대인이 이를 이유로 125226670원의 잔존 임대차보증금 전액의 반환을 거부하면서 동시이행의 항변권을 행사할 수 없다고 한 사안입니다.

라. 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지된 경우 임차인이 원상회복의무를 부담하는 지

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임대차계약이 중도에 해지되어 종료하면 임차인은 목적물을 우너상으로 회복하여 반환해야 하는 것이고 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 임차인은 그로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고 원상회복의무를 부담하지 않는다고 할 수는 없습니다.

마. 이미 시설되어 있던 점포를 임차하여 내부시설을 개조한 임차인이 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있는지 여부

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전 임차인이 무도유흥음식점으로 경영하던 점포를 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다는 것이 판례의 입장입니다.

바. 임대차종료로 인한 임차인의 원상회복의무에 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수있도록 협력할 의무가 포함되는지 여부 등

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임대차 종료로 인한 임차인의 원상회복의무에는 임차인이 사용하고 있던 부동산의 점유를 임대인에게 이전하는 것은 물론 임대인이 임대 당시의 부동산 용도에 맞게 다시 사용할 수 있도록 협력할 의무도 포함한다. 따라서 임대인 또는 그 승낙을 받은 제3자가 임차건물 부분에서 다시 영업허가를 받는데 방해되지 않도록 임차인은 임차건물 부분에서 영업허가에 대하여 폐업신고절차를 이행할 의무가 있다.

2. 원상회복의무의 불이행에 따른 손해배상액은?​​

가. 원상복구를 하지 않은 경우 계약서에 많은 위약금 약정을 하여 두는 경우라고 하더라도 위약금은 손해배상액의 예정으로 감액될

     수 있고 대법원 판례의 입장은 '임대차 종료시 임차인의 원상회복의무의 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터

임대인이 스스로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라   임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이라는 것'이 판례의 입장입니다. 그리고 이러한 판례에 따라 원상회복을 할 수 있었던 기간을 5일로 본 하급심 판례도 있습니다. 이와 관련하여 원상회복이 지연되는 경우라도 임차인은 임대차가 종료하는 경우 우선 바로 목적물을 임대인에게 인도하고 열쇠 등을 임대인에게 바로 주어 점유는 임대인이 하고 있도록 할 필요가 있습니다. 

나. 또한 대법원 판례 중에는 임대차계약서가 약관으로 평가되는 사안에서 '부동산임대업자가 미리 부동문자로 인쇄한 임대차계약서를 제시하여 임대차계약을 체결한 사안에서 그 계약서에 기재된 임대차계약 종료일로부터 인도 또는 복구된 날까지의 통상차임 및 관리비와 임대차보증금에 대한 월1%의 비율에 의한 이자의 합산액의 2배를 배상금으로 정하고 있는 '임대차목적물의 명도 또는 원상복구 지연에 따른 배상금'조항은 개별적인 교섭을 거침으로써 상대상이 자신의 이익을 조정할 기회를 가졌다고 할 수 없어 약관에 해당하고 또한 고객인 임차인에 대하여 부당하게 과중한 손배새상의무를 부담시키는 조항이므로 약관규제법에 의하여 무효라고 한 사례가 있습니다.

3. 실무상 문제점

실제로 임대인 입장에서는 임차인이 원상회복을 하지 않는 경우에는 스스로 원상복구를 한 후 원상복구비용을 임차인에게 청구함에 있어서 원상회복의무의 불이행을 근거로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

- 문제는 임대차기간이 장기간이거나 임차권을 양도받았거나 하는 경우와 같이 원상회복을 해야 하는 최초의 상태를 알 수 없는 경우가 많습니다. 이러한 경우 임차인의 입장에서는 처음 임대차계약을 체결할 당시의 상태가 어떤 것인지 알 수 없어 임대인이 청구한 원상복구비용이 적정한 것인지을 알 수 없다는 주장을 하게 되고 이러한 경우라면 감정을 하기에도 상당히 곤란한 문제가 발생할 수 있습니다.

- 따라서 분쟁을 명료하게 해결 하기 위해서는 인테리어가 필수적으로 반복되는 상가와 같은 경우에는 임대차계약을 체결하면서 원래의 상태에 대한 내용을 입증할 수 있도록 미리 사진이나 영상 등으로 계약 당시의 상태를 알 수 있도록 준비할 필요가 있고 계약서를 작성하거나 분쟁이 생긴 경우에는 경험 많은 전문가의 자문을 받으시는 것이 필요합니다.