​계약금은 매매계약을 체결하였다는 증거로서의 의미를 가집니다. 계약금은 해약금 위약금으로 교부된 경우에도 증약금으로서의 기능을 가지는 바 이는 모든 계약금이 공통적으로 가지는 성질입니다.

나. 해약금

(1) 계약금은 민법 제565조 제1항에 따라 다른 약정이 없는 한 계약의 해석에 의하여 그 성질이 정해지지만 불분명한 경우라면 해약금으로 추정됩니다. 계약금 보증금 위약금 선금 전도금 등 명칭과 무관하게 원칙적으로 해약금으로 추정됩니다. 따라서 위약금 등 해약금이 아니라고 주장하는 자는 당사자 사이에 다른 약정이 있음을 주장 입증해야 합니다. 해약금에 의한 매매계약 해제를 하면 계약은 소급하여 무효가 됩니다.

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​(2) 문제는 당사자 일방이 이행에 착수할 때가 언제인지가 문제됩니다.

일반적으로 판례의 입장은 아래와 같습니다.

1) 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위 일부를 한 경우를 말하며 단순히 이행의 준비를 한 경우는 의미하지 않습니다.

2) 매수인에 의한 중도금의 지급이나 매도인의 매매목적물 인도가 있는 경우를 이행의 착수로 봅니다.

3)이행의 착수는 특약이 없는 한 이행기 전에도 가능하고 당사자 일방이 착수한 때에는 이행에 착수한 자의 상대방 뿐만 아니라 이행자 자신도 매매계약을 해제할 수 없습니다.

다. 위약금

(1) 일반적으로 부동산중개사무소에서 비치하고 있는 계약서에는 부동문자로 [계약을 매도인이 위약하였을 때에는 계약금의 배액을 매수인에게 배상하고 매수인이 위약하였을 때에는 계약금은 무효가 되고 반환청구를 할 수 없다]라거나 [계약을 매도인이 위약하였을 때에는 계약금의 배액을 매수인에게 배상하고 매수인이 위약하였을 때에는 계약금을 포기하기로 하고 계약은 아무런 통지나 최고없이 당연히 해제된 것으로 한다]는 문구가 기재되어 있는데 이러한 문구가 위약금에 관한 규정입니다.

(2) 이러한 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되므로 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있습니다.

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  ​다만 계약금이 위약금(손해배상액의 예정)으로 보기 위해서는 당사자 사이에 특약이 있어야 합니다. 만약 매매계약을 체결하면서 계약금을 주고받은 경우라고 하더라도 위약금 특약이 없으면 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 해제되었다고 하더라도 상대방은 실제로 입은 손해액을 채무불이행이나 불법행위로 청구할 수 있을 뿐이고 계약금이 위약금으로 당연히 상대방에게 귀속되는 것은 아닙니다.

관련판례

매매계약에 있어서의 계약금은 민법 제565조 제1항에 의하여 해약금의 성질을 가지고 다만 당사자의 일방이 위약을 할 경우 그 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 있는 경우에 한하여 민법 제398조 제4항에 의하여 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가지므로 그와 같은 특약이 없음에도 동 계약금이 손해배상액의 예정임을 전제로 하는 감액 청구는 이유가 없다. (대법원 1981.07.28. 선고 80다2499 판결)