□대위변제

- 선순위 채권이 소액 2순위 채권이 많을 경우

- 매수인이 매각대금을 납부하기 전까지

- 매각대금 납부전 등기부 등본 확인

  

□대위변제의 단계별 대응방법

 

①    매각기일에서 매각결정기일사이- 매각불허가 신청

②    매각결정기일에서 매각허가 확정기일 사이- 매각허가의 이의 신청 매각허가 결정 에 대한 즉시항고

③    매각허가결정 확정기일 이후에서 대금납부 전까지- 취소신청 대금감액 신청

④    대금납부 후 배당기일사이- 매매계약을 해지하고 납부대금일부 또는 전부 반환청구

⑤    배당이후-  배당받은 채권자에게 반환 청구가능 a  실행은????

 

※결국 12번에서 결정……………….

 

  

□우선변제권

 

(1)   요건

①     대항력 요건을 갖출 것  

②    확정일자를 받을 것

③    임차주택이 경매 공매로 매각

④    배당요구

 

(2)   배당요구의 의미

①     임차인의 보증금을 매각대금에서 돌려받을수 있는 권리

②     우선변제권이나 최우선변재권 행사는 “배당요구”

③     대항력 있는 임차인은 “반드시”

④    배당요구는 임대차해지의 의미

 

(3)   확정일자

①    어디서 : 공증기관 법원 등기소 주민자치센타 구청  상가임차인:세무서 만

②    아파트의 명칭 동 호수  누락된 게약서

ㅇ 효력에는 영향이 없다.

(임대인이나 임차인사이의 사후 임대액수를 변경방지)

ㅇ 공시의 장치는 아니다.

③    확정일자 받은 계약서의 분실

   발급기관의 발급대장에서 확인.

④    확정일자는 배당받을 권리를 부여한다.

 

□우선변제권의 내용

 

(1)   우선변제권의 발생시기

대항력 요건의 기준시점과 확정일자중 늦은 날

①    입주 + 전입신고(1.1) + 확정일자 (1.3)  a  1.3부여

②    입주 + 전입신고(1.2) + 확정일자 (1.2)  a  1.3 0시

③    입주 + 전입신고(1.2) + 확정일자 (1.1)  a  1.3 0시 

(2)   임차인의 갱신과 우선변제권

ㅇ 갱신된 임대차 계약은 종전 임대차와 같은 효력 

(3)   보증금 증액과 우선변제권

ㅇ 증액부분 확정일자가 없을 경우 : 증액부분 변제불가

ㅇ 증액부분 확정일자가 있는 경우 : 우선변제 가능

 

□우선변제는 1회에 한하여 행사할 수 있다.

 

□대항력 + 우선변제권 있는 임차인이 일부만 배당시

   위 임차인이 배당신청을 했으나 일부만 배당받았을 경우 임차목적물을 계속 사용수익하는  경우  매수인은 임차인에게 배당받은 보증금에 대해서 부당이득 반환 청구…..

 

 ※임차인이 배당요구로 임대차 계약 해지되어 종료된 다음에도 임대부분을 전부 사용수익

   하고 있고 실질적 이득을 얻고 있다면  그 임대부분의 상당액중 배당을 받지 못한 부분 을  제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분은 부당이득  a  반환

 

□주택임대차보호법 과 상가건물임대차 보호법의 비교

구분	주택임대차	상가임대차
건물용도	주거용	주된 부문이 영업용
적용범위	무허가미등기 건물도 적용	사업자등록의 대상이되는 건물
보증금범위	제한 없음	서울시 3억6000만 수도/과밀 :2억 1천만 광역시 1억 6000만 기타 : 1억 5000만
최우선변제	매각가액의 1/2	매각가액의 1/3
확정일자 받은 기관	법원등기소공증사무소동사무소	관할 세무서
계약기간	2년	1년 최장5년
임대료인상	연 5%	연 9%
보증금 월세전환이율	14%	15%
계약해지사유	2회이상 차임연체	3회 이상 차임 연체
임차권 승계	사실혼 배우자인정	승계제도 없음
최우선 변제	서울/수도권 : 6000/2000 광역시 : 5000/1700 기타 : 4000/1400	서울 4500/1350 수도과밀: 3900/1170 광역시 : 3000/900 기타 : 2500/750

 

 ※부당이득의 모든 것

 

①    부당이득이 성립하는 사람

대항력 없는 임차인 소유자 유치권자 지분물건 점유자 법정지상권의 지료

 

②    부당이득이 성립하지 않는 사람

대항력 있는 임차인은 배당금(보증금)을 지급받을 때까지 부당이득이 아님

 

③    법인도 대항력 행사

 

□임차인의 소멸

 

①    대항력 있는 임차인

존속하거나 배당요구 종기일까지 배당요구     

 

②    대항력 없는 임차인

매각과 동시 소멸……..반드시 배당요구

 

※     임차인은 토지와 건물중  건물매수인에게 대항력 주장.

※     경매의 특혜자 : 토지의 매수인

법정지상권과 유치권에서 땅만 낙찰받은 사람

 

□선순위 전세권

 

원칙 : 존속기간 여부에 상관없이 매수인이 항상 인수

①    존속기간이 남아있는 경우  :  매수인은 끝날때까지 명도 못함.

②    존속기간이 지났을 때 : 법정개시된 것으로 본다. 1년이 의제된 것.

                       소멸통고 후 6월이 경과하면 소멸.

예외 : 소멸

①    전세권자가 경매신청

②    배당요구시

③    선순위전세권자가 못 받은 전세금은 ? 매각으로 소멸

※대항력 있는 임차인과 선순위전세권의 차이

- 선순위 전세권자가 못받는 전세금 일부로 인도거부시 a 인도명령

정리 : 경매에서 전세권이 소멸돠는 경우

①    후순위전세권

②    선순위전세권자가 경매신청

③    선순위전세권자가 배당신청

 

 

□선순위 전세권의 말소기준등기 요건

ㅇ 건물전부 설정

ㅇ 배당요구를 하가나

ㅇ 경매신청을 한 경우 : 제한적 말소기준등기로 해석

 

 

□담보가등기

 

①    원칙 : 소멸

②    예외

     청산절차를 완료한 가등기는 소유권이전청구권 가등기의 효력

     청산완료여부는 배당요구 유무로 알 수 있다.

        ※경매로 소멸 않고 별도 소송

 

 

□가처분

   처분금지가처분  점유이전금지 가처분 등….

   ※건물명도와 철거단행 가처분

 

①    선순위 가처분

ㅇ원칙 : 인수

ㅇ예외 : 소멸

①    선순위 가처분자와 강제경매 신청채권자 동일

②    선순위 가처분자와 근저당권자가 동일

 

②    가등기와 가처분의 차이

ㅇ 선순위

   매매예약 청구권 가등기 : 매수인 인수

   대물반환 예약 담보가등기 : 선순위라도 말소기준등기 a 소멸

ㅇ 후순위

   가등기 무조건 소멸 가처분 : 후순위라도 소멸하지 않은 경우

③    선순위일때 실무처리

선순위는 소멸하지 않기 때문에 내용을 알기전에는 신중을 기함