1. 상가건물임대차보호법 개정 시행
상가건물임대차보호법이 개정되어 2015. 5. 13.부터 시행되었습니다. 시행되자마자 개정이 필요하다고 말이 많은 상황이지만 주요 개정내용은 아래와 같습니다.
2. 개정안 내용 정리
▶ 대항력 권리금등을 모든 상가건물 임대차에 적용하도록 적용범위를 확대하였습니다.
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만 대통령령으로 정하는 보증금액(서울특별시 : 4억원 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 : 3억원 광역시 안산시 용인시 김포시 광주시 : 2억4천만원 기타 : 1억8천만원)을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제여건 및 임대차목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되 보증금 외에 차임[월단위의 차임액을 말함]이 있는 경우에는 그 차임액에 은행법에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율(1분의 100)을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조 제10조 제1항 제2항 제3항 본문 제10조의 2부터 제10조의 8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용된다. 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013.6.7.> ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 제578조를 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.
제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013.8.13.> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. ---- 이하 생략
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※ 상가건물임대차보호법은 서울특별시 4억원 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 3억원 광역시 안산시 용인시 김포시 광주시 2억4천만원 기타 1억8천만원을 초과하는 임대차에 대하여는 적용되지 않았습니다. 그런데 이번 개정을 통해서 권리금 관련 규정을 신설하면서 동법 제3조[대항력 등] 제10조 제1항 제2항 제3항 본문[5년간의 갱신요구권] 제10조의2부터 제10조의8[권리금 관련 규정] 제19조에 관하여는 '모든 상가건물 임대차에 적용'하도록 한 것입니다. 따라서 종전에는 서울시의 상가로서 보증금 1억원에 차임이 350만원이면 보증금환산액은 4억5천만원[=1억원+(350만원×100)]으로서 제2조 제1항에 따라서 4억원이 넘어서 상가건물임대차보호법이 적용되지 않았으나 제2조 제3항의 신설로 인하여 4억원이 넘는 경우라고 하더라도 임대인의 변경이 있어도 이에 대항할 수 있고 5년간의 갱신요구권을 주장할 수 있으며 권리금 보호 규정 등도 그대로 적용된다는 것입니다.
▶ 관할 세무서장은 상가건물의소재지 확정일자부여일 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하고 이해관계 있는자의 요청이 있으면 정당한 사유없이 이를 거부할 수 없도록 하였습니다.
제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) ① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다. ② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지 확정일자 부여일 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다. ③ 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. ④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다. ⑤ 확정일자부에 기재하여야 할 사항 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위 관할 세무서장에게 요청할 수 있는 정보의 범위 및 그 밖에 확정일자 부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [전문개정 2015.5.13] [시행일 2015.11.14] |
위와 같은 규정은 주택임대차보호법 제3조의6 에 이미 반영되어 있었는데 향후 시행령 등을 통해 확정일자 관련 정보의 제공을 요청할 수 있는 '이해관계 있는 자'가 누구인지는 입법으로 정리되어야 할 것인데 일응 주택임대차보호법을 참조하여 생각하시면 될 것입니다.
[참조] 주택임대차보호법 시행령 제5조(주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위) 법 제3조의6제3항에 따라 정보제공을 요청할 수 있는 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자(이하 "이해관계인"이라 한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다. 1. 해당 주택의 임대인·임차인 2. 해당 주택의 소유자 3. 해당 주택 또는 그 대지의 등기기록에 기록된 권리자 중 법무부령으로 정하는 자 4. 법 제3조의2제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 5. 제1호부터 제4호까지에 준하는 지위 또는 권리를 가지는 자로서 법무부령으로 정하는 자 [본조신설 2013.12.30.] 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 [법무부령] 제6조(등기기록에 기록된 이해관계인의 범위) 영 제5조제1항제3호에서 "법무부령으로 정하는 자"란 환매권자 지상권자 전세권자 질권자 저당권자·근저당권자 임차권자 신탁등기의 수탁자 가등기권리자 압류채권자 및 경매개시결정의 채권자를 말한다.[본조신설 2013.12.31.] |
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▶ 권리금과 권리금 계약의 정의 규정을 신설하였습니다.
제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품 거래처 신용 영업상의 노하우 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. [본조신설 2015.5.13] |
지금까지 임대인은 임차인에 대하여 원칙적으로 권리금반환의무가 없고 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다는 것이 판례의 입장[아래 판례 참조]이었는 바 임차인이 노력하여 형성한 무형의 가치를 보호받기 어려운 상황이었습니다. 이러한 문제점으로 인하여 '권리금 회수기회를 보장하는 규정'이 신설된 것입니다.
관련 판례 참조
영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처 신용 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것이다. 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우 그 유형·무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니한다. 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이다. 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 할 것이다(대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결 등 참조).
▶ 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 정당한 사유없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을지급받는 것을 방해하여서는 아니되고 이를 위반한 경우에는 손해를 배상하여야 하며 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자의 정보를 제공하도록 하였습니다.
※ 임대인이 계약기간 만료나 차임인상 등으로 인하여 임대차 계약이 종료되는 경우 임차인은 권리금을 회수할 수 없었던 바 이러한 불합리한 점을 조정하기 위해 신설된 규정으로 이번 개정안의 핵심적 내용이라 할 것입니다. 향후 아래 규정에 따라 임대인이 권리금 지급을 방해한 것인지 정당한 사유가 있는 것인지가 주로 문제될 것입니다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세 공과금 주변 상가건물의 차임 및 보증금 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015.5.13] 부칙 제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례) 제10조의4의 개정규정은 '이 법 시행 당시 존속 중인 임대차부터 적용한다.' |
▶ 권리금 회수보호 기회를 제공해야 하는 대상에서 제외되는 경우
제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. 1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우 2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우 [본조신설 2015.5.13] |
▶ 표준권리금계약서
제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등) 국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. [본조신설 2015.5.13] |
▶ 권리금에 대한 감정평가
제10조의7(권리금 평가기준의 고시) 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다. [본조신설 2015.5.13] |
▶ 차임연체와 해지와 관련하여
개정법에서는 임차인이 3기의 차임연체를 하는 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 하였습니다. 민법 제640조(차임연체와 해지)에서는 '건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.'라고 규정하고 있었으므로 이 규정이 신설되기 이전에는 2기의 차임연체만으로 계약을 해지할 수 있었습니다[아래 과거 판례 참조]. 그러나 개정된 상가건물임대차보호법에 따르면 '모든 임대차에 대하여' '임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때'로 변경되었는 바 앞으로는 '차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다'라고 약정하면 무효가 됨을 유의해야 합니다.
제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. [본조신설 2015.5.13] 제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. |
과거 판례의 태도 : 대법원 2014.07.24. 선고 2012다28486 판결
[1] 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기 효과 등이 서로 다를 뿐만 아니라 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항이 민법 제640조에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정하고 있지 아니하므로 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호가 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 할 수 없다.
그러므로 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의 임대차에도 민법 제640조가 적용되고 상가건물의 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 때에는 임대차계약을 해지할 수 있다. 그리고 같은 이유에서 민법 제640조와 동일한 내용을 정한 약정이 상가건물 임대차보호법의 규정에 위반되고 임차인에게 불리한 것으로서 위 법 제15조에 의하여 효력이 없다고 할 수 없다.
[2] 갱신 전후 상가건물 임대차계약의 내용과 성질 임대인과 임차인 사이의 형평 상가건물 임대차보호법 제10조와 민법 제640조의 입법 취지 등을 종합하여 보면 상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작하여 갱신 후에 차임연체액이 2기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지사유인 ‘임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’에 해당하므로 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 2기 이상의 차임연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다.
▶ 권리금보호대상에서 전대차를 제외하였습니다.
제13조(전대차관계에 대한 적용 등) ① 제10조 제10조의2 제10조의8 제11조 및 제12조는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다.<개정 2015.5.13 > ② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. [전문개정 2009.1.30] |
▶ 상가건물임대차표준계약서의 사용권장
제19조(표준계약서의 작성 등) 법무부장관은 보증금 차임액 임대차기간 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. [본조신설 2015.5.13] |
