▣말소기준등기
- 의미
① 임차인의 보증금 인수 기준
② 등기의 소멸기준
③ 인도명령기준
- 저당권 근저당권 압류 가압류 담보가등기 경매개시결정등기 중 설정일이 빠른 등기
- 선순위전세권은 제한적( 전세권이 건물전체에 설정된 상태에서 배당요구나 경매신청시)
□매수인이 인수하는 권리
① 매수인이 소유권을 잃을 수 있는 권리
선순위가등기 선순위가처분 후순위가처분 중 건물철거 및 토지인도청구권
선순위 환매등기 예고등기
② 매수인이 추가부담해야 하는 권리
대항력있는 임차인 유치권 선순위전세권
③ 매수인이 사용제한을 받을 권리
법정지상권 분묘기지권 선순위 지상권
※ 권리분석이란 매각 후 에도 새파랗게 살아있는 권리들을 선별과정
▣대항력
임차주택의 소유권이 바뀌더라도 존속기간을 보장 받으며 보증금도 보장받을 수
있는 권리
(1) 대항력 요건
주택인도 + 주민등록 을 마친 악일(다음날 0시)
점유일자와 전입일자가 다를 경우 : 늦은날 다음날 0시
(주민등록+점유일 계약서상 인도일로 간주)
(2) 대항력에서 알아야 할 점
①대항력 기산일
5.1 : 이사(점유) 5.1 ; 주민등록
5.2 : 주민등록 5.2 : 이사(점유)
5.3 0시 : 대항력기산일 5.3 0시 : 대항력
※임차인은 이사 날 a 동사무소에 전입신고 확정일자 까지….
② 대항력 요건과 대항력은 다르다.
일반매매 : 대항력 요건 = 대항력
경매공매시 : 대항력기산일이 말소기준등기보다 빨라야 한다.
③ 대항력과 우선변제권은 다르다. (확정일자 여부)
대항력이 있다 – 부증금을 돌려받는다. ( 매수인주머니에서)
보증금을 경매절차에서 받으려면 “확정일자”를 받아야 한다.
④ 주택의 인도
임차인의 대항력 a 주택인도 a 점유이전 a 점유(사실상 지배)
⑤ 주민등록
점유보조자인 배우자나 자녀 등 가족에의한 주민등록(가족 가계점유 회사직원)
간접점유자의 주민등록
임차인의 적법한 양도나 전대 a 임대인의 승락 a 양수인 전대인의
전입신고기간내 전입 + 점유를 계속한다면 원래임차인의 권리유지
(“대항력을 가지는 것은 임차인이고 전차인은 그 권리를 인용할 수 있다.
□선순위 임차인 조사 요령
① 동사무소(주민자치센타)에서 주민등록 전입세대 열람
② 근저당설정(경매신청권자) 금융기간 방문 근저당설정시
임대차 현황 무상거주확인서 불거주 확인서
③ 관리사무소 방문 밀린공과금 내역서 관리비 도시가스 전기료 확인 납부주체는?
④ 세입자를 만나 진정한 임차인의 유무 임차보증금 확인
⑤ 점유자를 못만나면 경비 관리실 이웃주민 등 ….. 실거주 확인
□특수주소 변경
주민등록상 거주지이동 없이 명칭 동 호수 가 변경
임차인의 실수 : 특수주소변경에의해 올바른 주민등록 a 이때 대항력
담당 공무원 실수 : 당초 주민등록 신고를 한 날로 소급
□다가구에서 다세대로 변경시 대항력 판단 기준
대항력 유무 판단 기준 : 집합건물 관리대장의 작성유무
건축물관리대장이 있으면 임차인은 동호수까지 ….
실제 구분물건 요건을 구비하고 구분등기까지 마쳤다하더라도
집합건물관리대장이 없다면 임차인은 지번만 a 대항력 인정
□무상임차계약서 불거주 확인서와 관련하여 주의할 점
- 서류가 은행에 제출 되었다하더라도 직접 확인할 때까지 100% 믿지말아야…
간혹 무상거주임차인의 서명이 아니라 집주인이 서명하는 경우 a 임차인의 대항력은
살아 있다.
□대항력 있는 임차인의 경우 금융기관의 조치
- 원칙 : 대출시점 주민등록을 열람해서 소유자외 제3자 거주 확인
그럼에도 소유자가 대출을 원할 경우 “무상거주” “불거주 확인서”를 제3자의
점유자에게 받는다. e 법의 보호를 못받음.
-예외
개인대출이 아닌 기업담보 대출시 “무상거주 확인서”를 받지 않아도…..
받긴 받는데 임차인이 아닌 엉뚱한 사람에게 받는 경우……
□가장임차인의 식별요령
① 임대차 계약서
-중계업자 없이 작성 쌍방합의 계약일은 10년전 계약서는 현재
-중계업자의 인감이 계약서 작성 이후 등록
-계약서는 10년전이나 핸드폰 전화는 현재의 전화번호
② 전입일자
대부분 경매개시 결정등기가 임박해서 1개월 전후….
임대차계약서 작성일과 전입일자의 시차…..
※채무자는 적어도 6개월이전 경매진행여부 a 얼마든지 가장 할 수 있음.
③ 확정일자
보증금이 고액일 경우 확정일자 받은 날이 경매개입결정등기가 임박해서이거나
아니면 개시결정 등기이후
④ 보증금
명도소송중 열에 아홉은 보증금이 오간 증빙자료(온라인 영수증 은행인수증 등)
자료를 제시하지 못함.
보증금이 당시 시세와 맞지 않음
⑤ 임대차 관계
부부관계 부모와 자식 사위집에 장모전세 사장과 종업원 임대인이 미성년자
⑥ 각종고지서 – 누구의 명의로 발급
⑦ 배당배제 신청서 제출된 경우 유의
⑧ 기타
법원 발송한 우편물 (배당요구 및 권리신고서 배당기일 토지세)누가 수령했는가?
□형사처벌
① 사기죄 강재집행 면탈죄
형법 제 347조 (사기) : 사람을 기망하여 개물을 교부받거나 취한 경우
10년니하의 징역 또는 2000만원이하의 벌금
형법 제 327조(강제집행면탈죄) : 강제집행을 면할 목적으로 재산을 은익 손괴 채무자를
헤힌지 3년이하 징역 또는 1000만원이하 벌금
② 경매방해죄
형법 제 315조(경매 입찰의 방해) : 2년이하의 징역 또는 700만원이하 벌금
