일단 임차인은 기간종료 6개월전부터 임대인에게 계약갱신의사가 없음을 밝히고 새로운 임차인을 구하겠다는 의사를 밝히는 것이 좋습니다. 통지방법은 내용증명이 최선이고 임대인의 메일이나 문자메시지. 카톡도 가능하다고 봅니다.

이 때 주의할 것은 새로운 임대차계약에 대한 임대조건을 알려달라고 하여야 나중에 불필요한 마찰을 줄일 수 있습니다. 임대인이 그 조건을 알려 주지 않으면 새로운 임차인과 전과 같은 조건으로 임대할 수 있음을 고지하면 됩니다.

이 경우 무리한 조건을 내세우면 이에 대하여 항의를 하여 두면 나중에 권리금 회수를 방해하였다는 증거로 활용할 수 있습니다. 

 



또한 임대인이 스스로 사용하겠다고 하는 경우는 구태여 새로운 임차인을 구할 필요는 없지만 권리금의 액수를 정하는 것이 쉽지 않으므로 미리 권리금에 대한 협상을 하는 것이 좋습니다. 대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결은 임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 직접 사용할 거라면서 신규임차인이 생기더라도 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 고 판시하고 있으므로 이 경우에는 임차인이 신규임차인을 주선하지 않더라도 손해배상을 청구할 수 있다고 봅니다. 

 

또한 주의할 것은 권리금방해로 인한 손해배상 청구는 시효가 3년이라는 점을 감안하여 부동산 인도 후 즉시 소송을 제기하지 않아도 되므로 일단 협의 기간을 갖는 것도 좋습니다. 

 

다른 채권자가 경매신청을 한 경우 임대차기간이 남아 있더라도 배당요구를 하면 임대차계약종료로 권리금회수가 어려워 질 수 있으므로 신중해야 됩니다. 경매진행 중에 임대차기간이 종료되는 경우에는 전 소유자를 상대로 손해배상을 청구할 수밖에 없지만 임대차기간 종료 전에 낙찰인이 매각대금을 납부한 경우에는 그에게 이 권리를 행사할 수도 있음에 유의하여야 합니다.