부동산거래시 꼭 알아두어야 할 실무지식

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부동산거래시 꼭 알아두어야 할 실무지식

글쓴이 : 관리자

2024-03-25 23:35:18

부동산 거래시 필요한 실무자료

계약하고자 하는 물건에 대해 소유자의 이름과 목적물의 주소를 확인한 후 관할 등기소에 가서 토지 건물 등기부등본 각 1통과 (매매의 경우) 구청에 가서 건축물관리대장과 토지대 장 토지이용계획확인원 각 1통을 발급받아 권리관계(압류 가압류 근저당 가등기 가처분 등) 및 사실관계(무허가건물 여부 과세완납 여부임대차물리적 하자여부 등)를 확인하여 이상 유무를 파악한다.

1) 계약시 확인할 CHECK POINT

① 중개대상물건확인·설명서등기부등본계약상대방의 본인여부 확인
② 본인이 나온 경우 - 주민등록증으로 대조확인
③ 대리인이 나온 경우 - 주민등록증 위임장 인감증명서
④ 미성년자는 법정대리인의 동의서 확인

2) 반드시 확인되어야 할 계약서 내용

① 계약당사자의 인적 사항
② 매매금액
③ 매매금액 지급방법
④ 매매부동산의 인도방법
⑤ 계약위반시 배상문제
⑥ 계약 년·월 ·일 등

3) 실전! 계약서 작성

a. 계약서의 내용중 일부 문구를 정정하는 경우에는 적색으로 두줄을 그어 말소하고 난외 에 정정의 기재를 하고 정정날인(쌍방)을 하여야 한다.

b. 계약서의 장수가 2매 이상인 경우 각장의 접속부분에 당사자 쌍방 간인을 찍는다.

c. 부동산의 표시란에는 상세히 기재하여야 한다. 너무 간략하게 표시하는 경우 등기신청 이 불가능하여 법무사가 다시 등기용 매매계약서를 이중으로 작성하게 된다. 따라서 등 기권리증에 표시된 내용을 그대로 다 적어두도록 한다. 부동산의 표시란이 협소하여 다 적을 수 없는 경우에는 [뒷면참조] [별지참조]등으로 기재한 후 뒷면이나 별지 목록에 기 재한다.

d. 금액을 아라비아숫자를 적지 말고 한문(壹貳參)등으로 적되 여백을 두지 말고 "金字"옆에 붙여서 적는다.

e. 일시불로 하거나 중도금이 없는 경우는 해당없다는 표시를 하여야 한다.

f. 잔금수령과 소유권이전등기신청서 교부 및 부동산의 명도는 당사자의 특약이 없는 한 동시이행의 관계가 성림된다.

g. 당사자의 쌍방이 계약을 불이행하는 경우를 대비하여 손해배상액을 미리 특약사항으로 기재하게 되면 간단하게 손해배상을 결정할 수 있는 잇점이 있다.

h. 계약서는 계약자유의 원칙에 따라 작성하는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면 후일 확실한 증거력을 가지게 되어 분실의 위험이 없고 채무불이행시 재판을 통해 강제집행을 할 수 있다.

i. 마지막 계약조항으로 서로가 성의를 다하여 처음부터 끝까지 약속을 지킬 것을 서약한 다는 내용의 신의칙 조항을 기재한다.

j. 계약조항이 다 기재되면 마무리로서 본 계약에 대하여 계약당사자가 이의 없음을 확인 하여 서명· 날인하고 본 계약서를 매도자매수인 중개업자가 각각 1통씩 갖는다.

k. 당사자의 표시는 주민등록증에 표시된 정확한 내용을 기재한다. 성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고 도장은 인감도장을 찍게 하여야 한다.

4) 잔금지급시 CHECK POINT

① 중도금 및 잔금 지급시에도 등기부등본을 한번 더 확인한다.
② 저당권 임차권 전세권 등 인수시 해당금액의 금융기관으로부터 잔고증명을 받아 확인 한다.
③ 각종 세금 및 공과금에 관한 서류를 확인한다. 특히 매도용 인감증명서에 기재된 매수 인의 인적사항을 확실학 체크한다.
④ 중개대상물건 확인·설명서를 교부받고 중개수수료를 지불한다.

※준비사항
◎ 매도인 : 등기권리증 부동산매도용 인감증명서 1통 주민등록등본 1통 (등기부등본과 주소가 다른 경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본 1통) 인감도장 각종 세금 및 공과금 영수증 부동산 인도를 위한 열쇠 기타 서류
◎ 매수인 : 주민등록등본 1통 도장 잔금
◎ 중개업자 : 등기부등본 토지대장 건물대장 공시지가확인원 토지이용계획확인원 중개 대상물건확인· 설명서검인계약서 등.

5) 계약조항 검토 후 특약사항란에 명시할 사항

① 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
② 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
③ 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용
④ 계약 불이행시 손해배상을 한다는 내용
⑤ 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용

1) 소유주 확인

중개업자를 통해 계약시엔 중개업자가 작성한 중개대상물확인·설명서와 계약 직전에 교부받은 등기부등본을 확인한 뒤 실소유주(등기명의인)와 계약해야 한다는 것은 상식이다.
만약 실소유주(등기명의인)가 아닌 사람과 계약서를 작성한다면 위임장이 필요하다.
위임장없이 실소유주가 아닌 사람과 맺은 계약은 원칙적으로 무효다. 대리계약자가 부부간이든 부자간이든 법적으로 대리권은 없다.
계약서를 작성하기 위해서는 계약 상대방의 본인 여부를 확인하여야 하는데 이는 보통 중개업자가 한다.
이때 만약 실소유주의 배우자 또는 그 외의 대리인이 계약하러 나왔다면 이경우에는 주민등록증 위임장 인감증명서 등을 확인하여야 한다.
위임장이 필요없는 대리계약은 실소유주(등기명의인)가 미성년자인 경우다. 미성년자와의 계약은 취소 할 수 있기 때문에 법정대리인인 부모가 계약을 대신할 수 있다.
위임장을 확인할 때는 위임장에 찍힌 인감과 소유자의 인감증명서를 대조해봐야 하며 인감증명서의 유효기간(6개월)도 확인해야 한다.
뿐만 아니라 계약 명의인에게 연락하여 계약의사를 확인해 봐야 한다. 만약 소유자가 여러 명이면 각각의 지분에 대하여 매각권한을 한사람에게 일임한다는 위임장을 확인하는 것도 필수적이다.

2) 해약 및 해약금

일반적으로 계약을 체결한 뒤 24시간 내에 해제하면 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하기 쉽다.
하지만 이는 희망사항일 뿐 현실은 그렇지 않다.
계약은 양 당사자의 의사합치에 의해 이루어지기 때문에 당사자가 한 자리에 모여 계약을 체결하였다면 체결 즉시 계약은 유효하게 된다.

계약을 해제하는 경우엔 3가지가 있다.
첫째 이러이러한 경우엔 계약을 해제할 수 있다’라는 해제조건이 있는 경우에 해제가 가능하다.
둘째 계약금에 의한 해제로서 상대방이 계약의 이행에 착수하기 전 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있다.
마지막으로 법정해제가 있는데 상대방의 채무불이행(이행지체 이행불능 불완전이행)에 따른 해제이다.
이 경우 상당한 기간 최고를 하고 계약을 해제할 수 있다.
따라서 특약사항란에 ‘24시간 내에 일방이 해제할 수 있다’라는 해제 단서 조항없이 계약이 체결되었다면 매수자는 계약금을 포기함으로써 매도자는 배액을 상환함으로써만 해제가 가능하다.
그 외에 중도금이 지불된 경우엔 일방에 의한 해약이 불가능하다.
또 실제 거래에서 약정금 보증금 계약금 등 다른 이름으로 지불되었더라도 해약시 이 금액은 해약금으로 간주된다.

3) 부동산 중개 사고

여러가지 주의에도 불구하고 중개사고는 종종 발생한다.
실제로 일어나는 중개사고를 사례별로 나눠보면 등기부등본과 각종 권리관계를 확인하지 않고서 각종 제한물건의 설정 또는 물건에 대한 하자를 발견하여 계약금을 포기하거나 임차보증금을 제대로 보호받지 못하는 경우가 가장 많다.
그 외에 중개업자의 계약금 및 임차보증금의 횡령 중개의뢰인의 관련서류 위조에 의한 사기 등이 많다.
따라서 중개업소를 통해 거래하는 경우에도 본인이 모든 것을 직접확인하고 알아보아야 한다.
중개업자들이 거래 성사에 집착하면서 매도인측 말만 듣는다거나 내용을 다소 과장하여 전달하는 경우도 종종 있기 때문이다.
또 중개업자나 상대방이 보여주는 등기부등본만을 믿어서도 안된다.
복사나 위조 등으로 원본과 다른 복사본일 수 있기 때문이다.
반드시 원본과 같다는 관계공무원의 인증 여부를 확인해야 하며 가장 최선의 방법은 본인이 직접 등기부등본을 열람하여 확인하는 것이다.
만약 거래당사자가 이같은 사실들을 확인하지 않고 중개업자의 설명만 믿고 거래에 임하였다가 중개사고가 발생하면 소비자의 과실도 인정된다.
중개사고가 발생했을 때 가장 간편하고 빠른 방법은 중개인과 직접 합의를 보는 것이다.
소비자가 현실적으로 받아낼 수 있는 최대 금액은 법인인 중개업자의 경우 1억원 개인 중개업자인 경우 5000만원이다. 그러나 중개업자가 무허가 업자이거나 보증보험이나 공제조합에 가입해 있지 않으면 이런 절차도 아무 소용이 없다.
따라서 소비자는 거래를 하기 전에 중개업소에서 비치하고 있는 업무보증서(보증보험에 가입해 있다는 증서)와 허가증(등록증)을 반드시 확인해야 한다.

1) 부동산매매시 세금납부절차 흐름

양도자	취득자
부동산을 매도하는 과정에서 양도차액이 있을시 양도세가 부과된다.	② 취득부동산의 소유권을 등기하기전에 등록세를 시군구에 납부하여야 한다.
① 97년부터 부동산을 매매하면 등기하기전에 먼저 세무서에 부동산양도 내용을 신고해야 하며 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월내에 세금을 납부하면 세금공제를 받는다.	③ 소유권등기 신청시에는 등기소에 등기서류와 함께 등록세를 납부한 영수증을 첨부하여 제출한다.
	④ 취득한 날로부터 150일이내에 취득세를 해당시군구에 신고 납부하여야 한다. 그 기간을 넘기 그 기간을 넘기면 20%의 가산금이 추가된다.
⑤ 연소자 부녀자 등 직업 또는 연령에 비추어 자기 스스로 재산을 취득할 능력이 없는 자가 부동산을 취득하는 경우에는 취득자금에 대한 자금출처조사를 받을 수 있다.

2) 부동산 등기 절차

1. 매매계약	중도금과 잔금지급일을 정한다
2. 중도금 지급	해당 일에 중도금 지급
3. 잔금지급	잔금지급과 동시에 등기에 필요한 서류를 받는다.
4. 매매계약서 검인	등기할 부동산의 관할구청 지적과를 방문해 계약서에 검인 도장을 받는다.
5. 토지거래의 허가	토지거래 허가지역의 경우 관할 시군구청장의 허가를 받아야 한다.
6. 등기신청서 작성	준비한 서류와 함께 등기소에 비치된 등기신청서를 작성 매입한 부동산이 소재하는 관할 지방법원등기과 또는 등 기소에 신청한다. 부동산표시란에는 토지의 지번 지목 면적을 기재한다. 건물은 지번 구조 종류 면적을 기재 한다. 등기원인란에는 매매는 「매매」라고 표기하면 된 다.연월일란에는 최초계약금을 지불한 날짜를 기입한다. 등기의 목적란에는 「소유권이전」이라고 쓰면 된다. 등 기의무자란에는 매도인의 성명 주소 주민등록번호를 기재하고 등기권리자란에는 매수인의 성명 주소주민등 록번호를 써 넣는다. 거래당사자가 공동신청하여야 하며 매도인은 인감도장(법무사를 통해 위임시)이 있어야 한다.
7. 인지첨부	은행에서 구입한다.
8. 1종 국민주택채권 구입	토지 및 건축물대장상의 과세표준액(구청에서 확인)이 각 각 5백만원 이상인 부동산을 매입할 경우 반드시 구입 해야한다.
9. 등록세 취득세 납부	관할 시군구청의 부과과에서 고지서를 발급 받아 은행에 납부한다.
10. 등기접수	등기신청서를 작성하고 필요한 서류를 첨부해 부동산이 소재하는 관할지방법원이나 등기소에 신청한다.
11. 등기필증 수령

3) 소유권이전 등기시 필요서류

매도인	매수인	공통서류
1.등기권리증 2.인감증명(용도:부동산매도용) 3. 주민등록 등(초)본 4. 양도신고확인서 5. 주민등록증 6. 인감증명 ┐ 7. 인감도장 ┘법무사에 위임시	1.주민등록등(초)본 2.도장(막도장도가능)	1.신청서 3통 2.신청소 부본1통 3.위임장(법무사 위임시)1통 4.검인계약서 5통

4) 전세권 설정시 필요서류

등기의무자 (소유자)	등기권리자 (세입자)	공통서류
1.등기권리증 2.인감증명(용도:부동산매도용) 3. 주민등록 등(초)본 4.위임장	1.주민등록등(초)본 2.도장(막도장도 가능)	1.전세권설정계약서 (전세계약을 맺은 계약서 원본) 2.전세권설정 등기 신청서 (등기소에 비치) 3.등록세 영수필 확인서 (구청세무과전세 계약서를 들고가서 등록세 고지서를 발급받는다. 발급 받은 후 은행에 가서 납부를 하고 그 영수증을 첨부하면 된다)

1). 부동산 등기란?

토지나 주택과 같은 부동산은 겉으로 봐서 누가 점유하고 있는지 또는 소유하고 있는지 알 기가 쉽지 않다. 때문에 등기부라는 공적공부에 해당 부동산의 표시와 그 부동산에 관한 권 리관계를 기재해 일반인에게 공시한다. 이것이 바로 부동산 등기제도이다. 따라서 누구든지 등기부를 열람하거나 등본을 발급받을 수 있으며 해당 부동산의 지번·지목·구조·면적 등 표시사항과 소유권·지상권·저당권·전세권·가압류 등 권리관계를 알 수 있다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 권리가 이전 또는 변경됐을 경우 등기 가 되어야만 그 효력이 생긴다. 이같은 등기의 의미를 간단한 예로써 알아보자. 예컨대 ‘갑’이 자신의 집을 ‘을’에게 매도하고 잔금까지 모두 받은 후 그 집을 다시 ‘병’에 게 매도하고‘을’보다 먼저 ‘병’에게 소유권이전등기를 해 주었다면 그 집에 대한 소 유권은 ‘병’이 취득하게 된다.

2) 등기부등본의 구성

등기부등본은 표제부와 갑구 및 을구로 구성되어 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소돼 현재 효력이 있는 부분이 전혀 없을 때에는 을구를 제외한 표 제부 및 갑구만으로 구성된 등기부등본을 발급한다.

3) 등기부등본상 권리순위

등기부에는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하여 같은 구에서는 그 순위번호에 따라 등기 의 순위가 가려진다. 또 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 가등기의 경우 는 순위보전의 효력이 있어 본등기가 이뤄지면 그 본등기의 순위는 가등기 순위를 따른다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의해 우선순위를 가린다.

4) 등기부등본의 확인사항

등기부 등본의 구성
표제부	토지 또는 건물의 표시와 그 변경에 관한 사항을 기재 - 토지 : 소재지 지번 지목 면적 - 건물 : 소재지 지번 건평 층수 구조 용도 등
갑 구	소유권에 관한 사항(변동 및 변경사항 압류 가압류 경매신청 가등기 가처분 환매등기 예고등기 등의 사항
을 구	소유권 이외의 권리(지상권 지역권 전세권 저당권 임차권)에 관한 변동 및 변경사항

5). 등기부등본상 권리관계 분석

가. 소유권의 진정성 판단 기타 권리취득 가능성의 확인사항

분 류	확인사항
① 소유권에 관한 사항 → 등기부상의 소유자와 등기필증 등 등기관련 증명서류와 보유자가 동일한지 등기부상 권리자와 실제권리자의 동일성 확인	등기부 등기필증 등 공부나‘등기원인을 증명하는 서류(계약서판결정본화해조서 공정증서)’를 열람하거나 등기부등본을 발급받아서 갑구에 기재된 소유자의 성명 주민등록번호주소 등 소유권에 관한 사항 (등기순위등기권리자등기인예비등 기화 촉탁등기)을 조사확인한다.
② 소유권 이외의 각종 처분제한이나 제한물권 (저당권 지상권 지역권 등)의 확인	등기부에 기재된 지목 제한물권의 내용·권리자 피담보채권에 대한 채 무액권리설정액(근저당한도액) 최고 금액 이율 연체여부 기간 채권자 채무자의 내용을 확인·조사한다. ※ 특히 임차권이 설정되어 있는경우 에는 임차인 임대료 임대차기간 기타 임대차조건 등을 조사·확인 하는 외에 다른 제한물권과의 관계 그리고 주택 임대차보호법에 의한 제한사항 등을 확인한다.
③ 대상부동산 소유권자의 생존여부 및 주소의 일치여부	호적등본 또는 주민등록등본 등
④ 대상부동산의 소유자가 사망한 경우에는 그 상 속권자 및 권리이전상의 문제 등을 조사·확인	호적등본
⑤ 행위무능력(미성년 금치산 한정치산 선고)에 대한 확인	호적등본
⑥ 납세명의자와 등기부상 명의자의 상치여부에 대한 확인	재산세 납세증명서 제세완납증명서 등
⑦ 등기부와 지적공부상의 소유자의 동일성 확인 (권리관계는 등기부가 지적공부에 우선하는 것이 원칙이나 등기에 공신력이 없다).	등기부등본 등기필증 지적공부(토지대장) 매매계약서 실제관계를 증명하는 기타 서류

나. 권리분석 대상물의 기본적 확인사항

분 류	확인사항
① 대상물의 실제 소재지와 지적도 상의 위치가 일치하는지를 확인	실지조사 또는 현지조사에 의하여 확인하여아 한다.
② 공부상의 지목 또는 면적과 실제의 그것이 상치되는지의 여부를 확인	⊙ 지목 : 토지대장 임야대장 ⊙ 면적 : 토지 - 토지대장 임야대장 건물 - 건축물관리대장 ⊙ 경계확인 : 지적도 임야도 ※ 만약 상치하는 경우에는 측량사 등에게 의뢰하여 실측할 필요가 있다.
③ 건물인 경우에그 구조 면적(건평 등) 및 건축년도 등의 공부상 기재와 실제가 일치하는지의 여부를 확인	권리분석의뢰 또는 중개의뢰된 건물의 구조확인을 위해 건축물관리대장(가옥대장)의 확인과 함께 현지조사를 한다.
④ 토지의 이용도 등과 관련하여 대상물인 토지에 대해 사도와 접하는 경우 통행권 등에는 문제가 없는지 그 밖의 민법상 상린관계에 관ㅇ하여 인접지 소유자와 법적 분쟁의 소지는 없는지를 확인	실지조사 또는 현지조사에 의하여 확인하여야 한다. 특히 법정지상권은 등기사항이 아니어서 공부로 확인할 수 없으므로 실지조사를 통해서 확인해야 한다.

6) 등기부등본외 권리관계 확인을 위한 공부

등기부에 의한 권리분석 외에도 넓은 의미의 권리분석이 있다.
넓은 의미의 권리분석은 부동산의 물리적인 내용과 잠재적 활용가치를 가리킨다. 이같은 부동산의 물리적 내용과 가치는 토지대장 임야대장건축물관리대장 토지이용계획인원 등을 통해 확인할 수 있다.
건축물관리대장과 토지대장은 해당 건물과 토지의 물리적 내용을 알아볼 수 있는 장부이며토지이용계획확인원은 해당 토지의 행정적 규제사항을 확인할 수 있는자료이다.

7) 등기부등본 보는법

a. 표제부 보는 방법

※1997.12.1일부터 개정시행된 부동산등기법 시행규칙에 따라 기 존 등기부 등본이 전산정보처리 조직에 의하여 처리됨.

토지에 관한 등기부 등본

① 표 제 부

등기부등본 (말소사항 포함) - 토지/
서울 특별시 강남구 역삼동 642-9
고유번호 1146-1996-005910

② 표 제 부(토지의 표시)

표시번호	접수	소재지번	지목	면적	등기원인 및 기타사항
1(전2)	1983년 1월 21일	서울특별시 강남구 역삼동 642-9	대	1000㎡	부동산 등기법 시행규칙 부칙 제 3조 1항의 규정에 의거 '98.11.12 전산이기

< 해 설 > ① 1등기 용지를 구성하는『표제부 갑구 을구』중 맨 첫장 부동산의 현황 등기
② 토지에 관한 등기부등본을 표시
③ 부동산 소재 지번
④ 강남등기소 관할 부동산 물건 고유번호
⑤ |-『표제부』(토지의 표시) : 표제부에 표시 할 물건이 토지에 관한 것일 경우
|-표시번호 : 당해 부동산 물건의 생성과 소멸에 관한 내용의 변경순서
|-1 (전2) :당해 물건의 최초 등기사항 구 등기부등본상 표시번호 2번의 내용
|-접 수 :당해 토지의 최초등기신청을 접수한 날즉 1983년 1월 21일 소소재재지지번번 :당해 토지의 소재지번 즉 강남구 역삼동 642-9
|-지 목 :모든 토지는 24개월 지목으로 분류「대」는 대지의 약자로 건축 가능한 토지
|-면 적 :1000㎡평으로 환산하는 경우 약 303평
|-등기원인 및 기타 사항 : 기존 등기부등본을 전산정보 처리화한 법률적 근거

건물에 관한 등기부 등본

① 표 제 부

등기부등본 (말소사항 포함) - 토지/

② 표 제 부(건물의 표시)

표시번호	접수	소재지번 및 건물번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1(전2)	1989년 10월 11일	서울특별시 강남구 역삼동 642-9	대벽돌조슬라브 천연슬레트 1층 주택 100㎡	부도면평철장5책50장 등기법시규 부칙 제3조1항의 규정에 의거 '98.11.12 전산이기

집합건물에 관한 등기부 등본

① 표 제 부(집합건물 - 아파트)

등기부등본 (말소사항 포함) - 집합건물
서울특별시 강남구 도곡동 000 00아파트 제145동 제4층 제405호

② 표 제 부(건물의 표시)

표시 번호	접수	③소재지번건물의 명칭및 번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1(전1)	1989년 10월 11일	서울특별시 강남구 도곡동 000 00아파트 000동	철근콘크리트 5층 아파트 1층 331.24㎡ 2층 331.24㎡ ------- 5층 331.24㎡	부동산등기법 시행규칙 제3조 제1항의규정에 의하여 1998년 11월 25일 전산이기

④ 대지권의 목적인 토지의 표시

표시 번호	소재지번	지목	면적	등기원인 및 기타사항
1(전1)	서울특별시 강남구 도곡동 000 00아파트 000동	대	114965㎡	등기법시규 부칙 제3조 제1항의 규정에 의하여 1998년 11월 25일 전산이기

< 해 설 > ① 『표제부』(집합건물 - 아파트) : 집합건물 - 아파트 연립다세대 등
② 『표제부』(1동의 건물의 표시) : 집합건물의『표제부』는 1동 전체의 건물 토지등기부등본이 첫 장에 등기됨
③ 소재지번 건물의 명칭 및 번호 : 1동 즉 145동 전체건물의 소재지번과 아파트 명과 동 번호 표시
건물내역 : 1동 전체의 물리적인 현황을 밝혀 줌
등기원인 및 기타 사항 : 이 등기부를 게재하게 된 법률적 근거
④ 대지권의 목적인 토지의 표시 : 대지권등기가 시행되기 전에는 아파트의 토지 소유권등기시 수백명의 공유지분을 전부 등기해야 함으로써 해독하는 데 극히 난해 등기업무상 오류가 발생하기도 함 이 문제를 해결하기 위하여 대지권 등기제도를 만들었는 바 이처럼 복잡한 토지등기를 각자 구분건물의 등기부 표제부에 종속시킴으로써 간편하게 만듦.
⑤ 소재지번 : 도곡동 000
지 목 : 대지
면 적 : 114965㎡
등기원인 및 기타사항 : 1986년 11월 7일 최초등기 98년 11월 25일 신등기부로 전산이기

b. 사례연습

집합건물에 관한 등기부 등본

① 표 제 부

서울특별시 강남구 도곡동 000 00아파트 제145동 제4층 제405호
고유번호 1146 - 1996 - 0501122

② 표 제 부(토지의 표시)

표시번호	접수	건물번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1(전1)	제 4층	제 405호	철근콘크리트조58.67㎡	도면편철장 제20책 216장 1998년 11월 25일전산이기

③ (대지권의 표시 )

표시번호	대지권의 종류	대지권비율	등기원인 및 기타사항
1(전1)	1978년 10월 11일	40.23/148048	1986년 11월 7일 대지권

⑤ 갑 구( 소유권에 관한 사항 )

순위번호	접수	건물번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
⑥1(전1)	소유권 보전	1993.3.26 제23353호		소유자 이도령 500134-1057615 서울 강남구 일원동 973-12
⑦ 2	가압류	1997. 7. 14 제64034호	1999.7.12서울지방법원의 결정(하단1173)	청구금액 20520000원 채권자OOO 서울OO구OO동OO
⑧ 3	강제경매신청	2000.7.19 제10001호	2000.7.13서울지방 법원의강제경매 개시결정 (2000타경33011)
⑨ 4	제10001호	2000.12.20 제10001호	2000년 11월 10일 경락	소유자 성춘향 600515-1020725 서울 강남구 역삼동 195-2
⑩ 5	2번 가압류 3번 강제경 매 신청말소	2000. 11. 10 제10001호	2000년 11월 10일 경락

< 해 설 > ① 『표제부』(전유부분의 건물의 표시) : 구분소유권의 목적인 전유 부분인 405호의 물리적 현황 표시
② 표시번호 1(전 1) : 등기신청을 최초로 한 순서와 접수일 즉 1978년 10월 11일
건물번호 : 4층 405호
건물내역 : 구조는 철근콘크리트
면적은 58.67㎡(약17.7평)
③ 대지권의 표시 :APT 405호의 대지 지분은 약 12평으로써 소유권임
④ 등기원인 : 1986년 11월 7일 대지권으로 정해진 날짜.
⑤ [갑구] (소유권에 관한 사항) :소유권 및 소유자에 관한 여러 가지 처분제한과 변경 소멸의 등기를 할 수 있음.
⑥ 순위번호1 소유권 보존 :1993년 3월 26일 이도령이 최초로 소유권보존등기 이때는 등기원인이 없음.
⑦ 순위번호2 가압류 :채권자가 장래 채무명의에 기한 집행보전을 위하여 채무자 재산에 보전 처분을 함.
⑧ 순위번호3 강제경매신청 :채권자가 승소판결을 받아 법원에 강제경매신청

1) 부동산 매도시

양도소득세

가. 과세물건
① 토지 건물의 양도소득
② 부동산에 관한 권리(지상권 전세권 등기된 부동산임차권 부동산을 취득할 수 있는 권리)의 양도소득
③ 비상장법인의 주식 출자지분
④ 기타자산

나. 과세표준 계산방법
양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비 = 양도차익
양도차익 - 장기보유특별공제(3년 이상 보유시 양도차익의 10% 5년 이상 보유시 15% 10년 이상 보유시 30%) = 양도소득금액
양도소득금액 - 양도소득 기본공제(250만원/년) = 과표

구분	양도소득세율
① 토지 건물 및 부동산에 관한 권리로서 등기되고 보유기간 2년 이상인 자산 기타 자산(보유기간관계없음)	과세표준	세율
	3천만원이하	20%
	3천만원초과 6천만원이하	600만원+3천만원초과액의 30%
	6천만원초과	1500만원+6천만원초과액의 40%
② ·2년 미만인 경우 ·미등기 양도자산 ·비상장주식 ·상장주주 대량거래주식	양도소득 과세표준의 40% 양도소득 과세표준의 65% 양도소득 과세표준의 10% 중소기업주식 20%(일반법인)

다. IMF 1세대1주택 면제조치

구분	신축주택 취득자(조특법)	한시적 비과세 요건완화(소세법)
대상주택	신축 및 최초 분양주택(고급주택 제외)	모든 주택(고급주택 제외)
매입시기	98.5.22∼99.6.3	99.1.1~12.31
매입기준시점	계약쳬결일	계약쳬결일
면세기준일	잔금청산일부터 5년이내 양도	잔금청산일부터 1년이상 보유후 양도
면세비율	- 5년이내 양도 : 100%감면 - 5년이후 양도 :5년간 상승분 제외 하고 그후 양도차익에 대해 20%∼ 40% 과세	- 1년이상 보유후 양도 : 1005감면 - 1년미만 보유후 양도 : 40%비과세
수혜대상	보유주택수에 관계없이 모든 사람 ※ 신축(자기가 건설한 주택 및 조합주택 재개발주택 포함)	ⅰ) 무주택자 ⅱ) 1세대1주택자(단1세대 1주택자는 새주택 잔금청산일부터 2년내에 종 전주택을 양도해야 됨)

라. 국민 생활 안정 1세대1주택 특례

구분	정기임대주택(조특법)	미분양주택(조특법)
감면요건	⊙ 신축주택 매입임대(95.1.1이후 취득분)및 건설임대주택 →국민주택 5호 이상을 5년이상 임대후 양도	⊙ 95.11.1∼97.12.31 및 98.3.1∼ 98.12.31의 기간중에 미분양 국민주택 취득하여 5년이상 보유 임대후 양도한 경우
감면율	⊙ 100%감면 ※ 단기존주택 매입임대 (1986.1.1 ∼ 2000.12.31 기간중 신축분) ┎ 5년이상 → 50%감면 ┖ 10년이상 →100%감면 ※ 1세대 1주택 판정시 제외	⊙ 다음중 선택적용 ┎ 양도세 세율 → 20% ┖ 중소세 세율 → 10%∼40% ※ 1세대 1주택 판정시 제외

마. 신고 · 납부
부동산거래자의 양도소득세 예정신고 납부기한은 양도일이 속하는 달의 다음 다음달 말일 까지로 10%의 세액공제 혜택을 주되 예정신고를 하지 않은 사람은 다음해 5월 종합소득세 신고때까지 확정신고 · 납부하여야 한다.

바. 사전 양도신고제도
부동산을 매매·수용·교환·현금출자·경매·공매시 당해 거래내용을 세무서에 사전 신고 하려면 부동산양도신고서를 발부받아 등기시 첨부하여야 하며 이 경우 당해 세금을 양도일 이 속하는 달의 다음다음달 말일까지 납부시 15%의 세액 공제를 받는다.

사. 양도 소득세를 알기 위한 일반적인 절차와 소요비용
첫째 : 부동산 소재지 관할구청 등에 가서 양도세 계산에 필요한 서류를 신청 발급받아야 한다.
◎ 관할구청 - 토지(임야)대장 : 400원(1통)

건축물관리대장 : 400원(1통)

개별공시지가확인원 : 400원(1통)
  ◎ 관할 등기소 - 등기부등본 : 1200원(1통)
  ◎ 관할 세무서 - 국세청 고시가(기준시가)
  (실제거래가로 계산하고자 하는 경우는 취득 및 양도시 계약서 및 매도자·매수자 의 인감증명이
  있어야 함)
둘째 : 발급받은 서류를 가지고 세무사나 공인회계사 사무실에 가서 수수료를 내고 양도세 계산을 의뢰합니다. (수수료 : 10∼20만원/1건당)
- 관할 세무서 재산세과에 가면 양도세 계산을 무료로 계산해 주나 이 경우에도 계산에 필요한 서류를 가져가야 하고 부동산을 반드시 양도 하는 것이 전제조건이므로 미리 예상해서 양도세를 알려고 하는 경우는 계산서비스를 받을 수 없음.

한국세무사 협의회 수수료 조견표

◎ 양도가액 5천만원 미만 : 10만원
◎ 양도가액 5천만원 이상 1억원 미만 : 10만원+(5천만원 초과금액 × 0.34%)
◎ 양도가액 1억원 이상 2억원 미만 : 27만원+(1억원 초과금액 × 0.28%)
◎ 양도가액 2억원 이상 5억원 미만 : 55만원+(2억원 초과금액 × 0.27%)

아. 양도 소득세를 계산하는 2가지 방법

(1) 원칙 : 기준시가

기준시가에 의한 계산은 보유기간이 1년 이상인 토지·건물에 대하여는 원칙적인 계산으로 실지 매매계약서상의 거래금액과는 상관없이 세법에서 규정한 공식으로 양도가액 취득가 액 필요경비 등을 산출하여 세금을 결정함.(세법에 규정된 기준시가 공식이 아주 복잡하고 해마다 규정이 틀림) 기준시가로 세금을 계산하기 위하여는 부동산별로 필요한 서류가 있어 야 함.

▶ 토 지 : 토지등기부등본 개별공시지가확인원(공시지가 양도일 취득일확인) 토지대장

(토지면적 토지등급확인)
▶ 아파트 : 등기부등본 개별공시지가확인원(공시지가 양도일 취득일) 건축물관리대장

(면적 구조) 토지대장(토지면적 토지등급) 국세청기준시가
▶ 건 물 : 건물등기부등본 개별공시지가확인원(공시지가 양도일 취득일) 건축물관리대장

(면적 구조)

(2) 예외 : 실지거래가

취득가액과 양도가액을 실지거래가(실지 매매계약서상의 금액)로 계산하는 것으로 납세자 는 기준시가에 의한 신고와 실지거래가에 의한 신고중 유리한 것으로 할 수 있다. 다음 경 우에 적용하며 세무공무원의 확인 조사에 의하여 세금이 결정됨.
양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우 단기 매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우

① 부동산상의 권리
② 취득 후 1년 이내의 부동산

조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서의 작성 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법 으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 국세청장이 정하는 기준에 해당하는 경우 및 법 제104조 제3항의 미등기 자산을 양도하는 경우

증여세

증여에 의해 취득하는 재산을 과세대상으로하여 부과하는 조세이다.

가. 납세의무자 : 수증자(증여자도 연대납세의무 있음)

나. 증여재산 : 타인으로 부터 무상으로 증여받은 본래의 증여재산과 세법상 증여의제로 규정하는 것.

다. 증여재산의 평가 : 시가가 원칙이며 시가가 불분명시 기준시가 등으로 평가한다.

라. 증여세 계산시 증여재산 공제액
증여재산가액에서 다음의 가액을 공제한다.
직계존비속 3000만원(미성년자 1500만원) }
배 우 자 5 억원
기타친족 500만원
타 인 없 음

마. 합산과세기간 : 10년 (99. 1. 1 이후)

5년 (98. 12. 31 이전)

바. 세 율

과세표준	세율
1억원 이하	과세표준의 100분의 10
1억원 초과 5억원 이하	1천만원 + 1억원을 초과하는 금액의 100분의 20
5억원 초과 10억원 이하	9천만원 + 5억원을 초과하는 금액의 100분의 30
10억원 초과 50억원 이하	2억4천만원 + 10억원을 초과하는 금액의 100분의 40
50억원 초과	18억4천만원 + 50억원을 초과하는 금액의 100분의 45

사. 증여의제규정
- 특수관계인 간의 매매 중 부당 고가나 저가 매매인 경우(시가의 ±30%)
- 부부간 또는 직계존비속간 매매인 경우등

아. 신고 · 납부
증여일로부터 3개월내 신고·납부하여야 하며 이경우 10% 세액공제 됨. 이를 위반하면 10%세액공제가 배제되고 최고 30%의 가산세 부과됨.

2) 부동산 취득시

취득세

가. 과세물건(법 제105조)
부동산(토지 건축물 선박 광업권 및 어업권) 차량 중기 입목 항공기의 획득

나. 과세표준(법 제111조)
1)보통세율 : 2%
2)중과세의 세율
별장 골프장 고급주택 고급오락장 법인의 비업무용토지 고급선박 : 10%
- 고급주택
  1. 연면적 331㎡ 초과로서 시가 2500만원 초과하는 건축물 또는 주거용 건물
  2. 대지연면적 662㎡ 초과로서 시가 2500만원 초과하는 주거용 건물
  3. 엘레베이타 에스칼레이타 또는 67㎡이상의 풀장 중 1개 있는 주거용 건물
  4. 연면적 245㎡ 초과하는 공동주택
- 비업무용 토지
취득일로부터 1년이상 이유없이 그 고유목적에 직접 사용하지 아니하는 토지
대도시의 공장의 신축 증축시:6%(외국인 투자촉진법에 의한 외국인 투자매입인 경우 제외)
1가구 2차량 취득 : 4% (99년 폐지)

다. 신고 납부
취득일로부터 30일내 자진신고· 납부(30일 내에 납부하지 않으면 20%의 가산세가 부가됨.
취득일로부터 2년 이내에 취득세를 납부하지 않고 매각하는 경우 산출세액의 80%가산)

라. 취득의 시기
① 취득의 경우 계약서상의 잔금지급일 단 잔금지급일 이전에 사실상 지급한 경우에는 사실상 지급일
② 무상 취득일의 경우는 그 계약일
③ 건축허가를 받아 건축하는 건축물에 있어서는 사용검사필증 교부일(사용검사필증 교부일 이전에 사실상 소유하거나 가사용 승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 가사용일)을 취득일로 본다.
④ 연부취득의 경우 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 본다.

마. 서민주택의 감면
① 건축주가 공동주택과 임대주택 조합주택을 건축한 경우
② 전용면적 40㎡(12평) 이하의 공동주택 및 임대주택을 최초로 분양받아 소유권이전등기시는 취득세를 전액 면제받으며 전용면적 40㎡(12평) 초과 60㎡(18평)이하는 50% 감면된다.

바. 면세점
취득가액이 50만원 이하인 경우 취득세를 부과하지 않는다.

등록세

가. 과세물건(법 제124조)
재산권 등 권리의 취득 이전 변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기 등록하는 것

나. 과세표준(법 제130조)
① 취득당시의 신고가액 또는 과세시가 표준액중 높은 가액
② 말소등기 지목변경등기 토지의 합병 건물의 구조변경등기 등은 건수(건당 3천원)

다. 세율
소유권 이전등기 : 3% (상속의 경우 1%)
상속 보전등기 : 0.8%
제한물권 설정등기 : 0.2%

라. 교육세 : 등록세의 20%

마. 등록세 납부방법
등록세를 낼 때에는 반드시 시·군· 구청등 과세기관에 신고하고 OCR납부서를 발부받아 은행에 납부한 후 등기등록을 신청해야 한다.

바. 가산세와 과태료
산출세액보다 세액을 적게 낸 경우에는 그 부족액의 20%를 가산세로 내야하며 등기신청은 잔금을 내거나 계약효력이 발생한 취득일로부터 60일이내에 하여야 되나 지연되면 기간에 따라 과태료가 부과된다.

취득방법	지방세		등록세에 따른 교육세	취득세에 따른 농어촌 특별세
취득방법	등록세	취득세	등록세에 따른 교육세	취득세에 따른 농어촌 특별세
매매	취득가액의 3%	취득가액의 2%	등록세액의 20%	취득세액의 10%
신축	0.8%	2%	20%	10%
상속	0.8%	2%	20%	-
증여	1.5%	2%	20%	10%
교환	3%	2%	20%	10%

인지세

계약서 등 증서의 작성시에는 인지세 납부의무가 있다.
주택의 취득과 관련하여 증서를 작성하는 경우 인지를 증서에 첨부하고 인장 또는 서명으로 소인.

기재금액	세액	기재금액	세액
5백만원 ~ 1천만원 이하	1만원	5천만원∼ 1억원이하	7만원
1천만원 ~ 2천만원 이하	2만원	1억원∼ 5억원이하	15만원
2천만원 ~ 3천만원 이하	3만원	5억원∼ 10억원이하	25만원
3천만원 ~ 5천만원 이하	4만원	10억원초과	35만원

제1종 국민주택채권 매입기준

계국민주택채권의 최저 매입금액은 1만원으로 한다. 다만 1만원의 미만의 단수가 있을 경우 에 그 단수가 5천원 이상 1만원미만일 때에는 이를 1만원으로 그 단수가 5천원 미만인 때에는 단수가 없는 것으로 한다. 등기하고자 하는 부동산이 공유물인 때에는 공유지분율에 따라 산정한 과세시가표준액을공동주택의 경우에는 세대당 과세시가표준액을 산정함에 있어서 2이상의 필지가 모여서 하나의 대지를 형성하고 있는 때에는 그 필지들을 합하여 하나의 필지로 본다.

소유권의 보존 또는 이전시

가) 주거전용건축물(주택건물)

건축물의 과세표준액	제1종 국민주택채권 매입기준
건축물의 과세표준액	서울특별시 및 광역시	기타지역
500만원 이상 2000만원 미만	1000분의 20	1000분의 20
2000만원 이상 3000만원 미만	1000분의 35	1000분의 30
3000만원 이상 4000만원 미만	1000분의 40	1000분의 35
4000만원 이상 5000만원 미만	1000분의 50	1000분의 45
5000만원 이상 1억원 미만	1000분의 60	1000분의 55
1억원 이상	1000분의 70	1000분의 65

나) 주거전용건축물 이외의 부동산 (토지)

건축물의 과세표준액	제1종 국민주택채권 매입기준
건축물의 과세표준액	서울특별시 및 광역시	기타지역
500만원 이상 5000만원 미만	1000분의 25	1000분의 20
5000만원 이상 1억원 미만	1000분의 40	1000분의 35
1억원 이상	1000분의 50	1000분의 45

부동산 취득시 자금출처조사 기준

구분	취득재산		채무상환	총액한도
구분	주택	기타재산	채무상환	총액한도
1. 세대주인 경우 가. 30세 이상인 자 나. 40세 이사인 자	2억원 3억원	5천만원 1억원	5천만원	2억5천만원 5억원
2. 세대주가 아닌 경우 가. 30세 이상인 자 나. 40세 이사인 자	1억원 2억원	5천만원 1억원	5천만원	1억5천만원 3억원
3. 30세 미만인 자	5천만원	3천만원	3천만원	8천만원

부동산거래시 꼭 알아두어야 할 실무지식

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