역시 전문가에게 상의한 보람이 있었다.

생각지 않았던 3천만원 정도의 양도세 환급을 받게 되었기 때문이다.

곰곰이 따져보니 작년에 상가만 양도했던 것이 아니라 여름쯤 나대지를 팔아서 6천만원 정도의 양도세를 낸 적이 있었던 것이다.

박씨는 1년간 발생한 양도소득 금액을 합산해 재계산한다는 사실을 모르고 있었던 것이다.

나대지에서 발생한 6천만원의 양도소득 금액과 상가에서 발생한 결손금을 합해 재계산을 한 결과 이미 납부한 양도세 및 주민세에 대해 환급이 발생한 것이다.

양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 자본적 지출액 양도비용 장기보유 특별공제 및 양도소득 기본공제액을 차감해 과세표준을 산정한다.

과세표준에 보유기간에 따른 세율을 적용해 산출세액을 계산한다.

양도소득세를 절세하기 위해서는 최소한 2년 이상 보유해야 하며 공제대상인 자본적 지출액과 양도비용의 증빙서류를 확보해야 한다.

양도소득세는 표에서 열거한 계산식에 의해 계산하며 매년 1월1일부터 12월31일까지 발생한 양도소득을 주식과 주식 이외의 자산으로 구분해 계산하게 된다.

양도가액에서 공제되는 자본적 지출액과 양도비용에 대해서도 상세히 알아보자.

베란다 확장공사비 샷시 설치비 방 확장 및 시스템 에어컨 설치비 등은 자본적 지출로 인정된다.

하지만 도배비용 타일ㆍ욕조공사비 도색비 등은 자본적 지출로 인정되지 않는다.

이 밖에 인정되는 양도비용으로는 부동산 중개수수료 공증비용 인지대 국민주택채권매각차손(할인료) 자산양도를 위해 지출한 광고비용 등이 있다.

보유기간이 3년 이상인 등기된 토지와 건물에 대해서는 장기보유 특별공제율을 적용할 수 있다.

그러나 비사업용 토지에 대해서는 적용하지 않는다.

보유기간별 공제율은 표를 참조하면 된다.

다만 1가구 1주택과 1가구 2주택 이상의 경우 인정되는 공제율은 다르게 적용된다.

△양도소득세를 절세하는 기본 원리 및 유의사항

양도소득세는 세법에 규정되어 있는 계산식에 의해 산정되기 때문에 절세방법은 제한적이다.

절세방법의 예를 들어보자. 첫째 가능하다면 1년에 1건만 양도하자. 양도소득세는 매년 발생한 양도소득을 합산 과세하므로 1년에 한 건의 부동산을 양도하는 것이 바람직하다.

예를 들어 5월에 양도소득이 3억원 발생하고 11월에 다른 부동산을 양도해 양도소득이 발생할 것으로 예상되는 경우 잔금 청산을 내년으로 연기하면 합산과세를 방지할 수 있다.

양도시기에 대해서도 정확히 알아야 한다.

양도 자산의 대금 청산일의 경우 양도일이 되는 것이 원칙이다.

그러나 그전에 소유권이전 등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기 접수일이 양도일이 된다.

양도 시기가 언제냐에 따라 올해의 양도소득이 될 수도 있고 내년의 양도소득이 될 수도 있기 때문에 그 개념을 정확하게 알아두는 것이 좋다.

또 자산을 양도할 경우 발생하는 결손금은 당해 연도에 발생하는 양도소득 금액에서만 차감할 수 있으며 다음 연도 이후로는 이월시킬 수 없다는 것을 유의해야 한다.

둘째 양도자산의 보유기간이 중요하다.

1년 미만 보유는 50％ 1년 이상∼2년 미만 보유는 40％의 세율이 적용되므로 누진세율(6∼38％) 적용을 받으려면 최소한 2년 이상 보유한 후 양도해야 한다.

그리고 토지와 건물의 양도 차익에 대한 장기보유 특별공제를 받으려면 보유기간이 최소 3년 이상 이어야 한다.

10년 이상 보유한 경우 30％ 또는 80％를 공제받을 수 있다.

셋째 자본적 지출액과 양도비용 영수증을 꼼꼼히 챙겨두어야 한다.

인테리어 공사비용을 지급할 때 공사업체로부터 반드시 세금계산서를 받아야만 비용으로 인정받을 수 있다.

다만 영수증에는 공사업체의 상호 사업자번호 서명날인 거래일자 공사내역 공사금액 등이 기재되어 있어야 한다.

공사업체가 국세청에 사업자등록이 되어 있는지도 반드시 확인해야 한다.

한 가지 더 유의할 점은 공사업체에 대금을 지급할 때 현금지급보다는 금융기관을 통해 입금해 그 지급 사실을 객관적으로 입증할 수 있어야 한다는 점이다.

넷째 양도소득세 비과세와 감면에 대한 규정을 숙지해야 한다.

1가구 1주택 비과세(소득세법 제89조 제1항) 공익사업용 토지 등의 수용에 대한 양도소득세 감면(조세특례제한법 제77조) 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면(조세특례제한법 제69조) 등이 있으며 세부 내용은 전문 세무사를 통해 상담하고 신고하는 것이 좋겠다.

마지막으로 양도소득이 발생했을 경우 주의할 점은 신고납부 기한이다.

양도일이 속하는 달의 마지막 날로부터 2개월 이내에 예정신고ㆍ납부를 반드시 해야 하며 부동산을 여러 건 양도한 경우에 한해 다음연도 5월1일부터 31일까지 확정신고도 해야 한다.

2011년 이후 양도분부터는 양도소득세 예정신고 납부 시 10％ 세액공제 제도가 폐지됐다.

예정신고 납부를 기한 내에 하지 않은 경우에는 무신고 가산세(20％) 납부 불성실 가산세(연 10.39％) 등의 가산세가 부과된다.