지상권의 성질과 효력

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지상권의 성질과 효력
글쓴이 : 관리자	조회수 : 32	2024-04-14 22:14:30
지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리가 있다고 민법 제279조에 명시하고 있다. 이는 토지소유자가 변경되더라도 지상권자는 권리를 침해 받지 않는 다는 것으로 경매절차에서 말소기준등기보다 먼저 설정된 지상권은 곧 낙찰자 인수사항이 되는 것이다. 자칫 이런 소멸되지 않는 지상권이 있는 물건을 낙찰 받는 경우에는 금전적인 손실이 발생할 수 있으므로 주의가 필요하다 또한 지상권은 1필의 토지의 일부라도 무관하며 다만 이런 경우에는 등기는 해야 한다. 민법 제289조의2 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정해 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다고 명시해 구분지상권을 인정하고 지상권의 관한 규정이 준용된다. 다음으로 지상권은 토지를 직접적으로 사용할 수 있는 권리로 토지소유자의 동의 없이도 자유로이 지상권을 양도할 수 있으며 상속도 가능하다. 지상권의 취득은 첫째 법률행위에 의한 취득이 있으며 이는 지상권의 설정계약에 의해 성립한다. 둘째 법률행위에 의하지 않는 취득으로 공용징수 상속이나 판결 경매절차에 의한 취득의 경우와 취득시효로 인한 취득 기타 법률규정에 의해 취득하는 경우로 법률행위에 의한 취득과는 다르게 등기를 필요로 하지 않는다. 셋째 관습법에 의한 취득으로 민법상의 규정은 없으나 판례는 관습법상의 법정지상권과 분묘기지권을 인정하고 있다. 분묘기지권이 문제가 되는 것은 임야의 경우를 낙찰 받거나 일반매매를 하는 경우 분묘기지권이 인정되는 경우 소유권 행사에 많은 제약이 따르게 된다. 장묘문화의 변화로 인해 최근 대법원 전원합의체에 회부된 상태로 새로운 법해석이 나올지 지켜볼 필요가 있다. 다음으로 지상권의 존속기간에 대해 살펴보자면 설정행위로서 기간을 정한 경우와 설정행위로 기간을 정하지 않은 경우로 나누어 볼 수 있다. 설정행위로서 기간을 정한 경우에는 민법 제280조의 최단기간 연한보다 단축하지 못한다고 하여 이는 첫째 석조 석회조 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년 둘째 전호이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년 셋째 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때엔 5년으로 규정 하고 있다. 계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 않은 경우에는 그 기간은 제280조의 최단존속기간으로 한다고 규정하고 있다 이로써 법원경매절차에서 지상권이 있는 물건을 낙찰 받는 경우에는 토지소유자는 지상권자 에게 지료를 청구 할 수 있을 뿐이며 토지사용에 제약이 따르므로 입찰시 주의해야 할 것이다. 타인의 토지에 건물 기타 공작물(工作物)이나 수목(樹木)을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 물권(物權)을 말한다(민법 제279조~제290조). 토지의 전면적 지배권인 소유권을 제한하여 일면적(一面的)으로 지배하는 제한물권(制限物權)이며, 그 가운데 용익물권(用益物權)에 속한다. 이러한 지상권의 내용은 당사자가 임대차 계약(賃貸借契約)(임차권)을 체결하여 채권적 관계에 의하여도 동일한 목적을 달성할 수 있다. 또한 실제로도 지주(地主)에게는 우선적(優先的) 효력(效力) · 물권적(物權的) 청구권(請求權) · 처분권한(處分權限) 등에서 임대차계약(賃貸借契約)이 유리하므로 지상권을 설정하기보다는 임대차계약에 의하며, 일반적으로 지상권이라고 하는 것도 대부분은 임대차에 불과하다. 지상권의 취득은 지상권설정계약(地上權設定契約)에 의하여 취득하는 것이 보통이지만 유언(遺言)과 같이 지상권양도 등의 법률행위에 의하여 취득하는 경우도 있으며 당연히 지상권의 존재가 인정되는 법정지상권도 있다. 우리 민법은 지상권의 최장존속 기간(最長存續期間)의 규정은 없으며 다만 지상물의 종류와 구조 등에 따라 30년 · 15년 · 5년의 최단존속기간(最短存續期間)의 제한만을 두고 있다(민법 제280조 1항). 만약 설정행위에 의하여 이 기간보다 단축된 기간을 정한 경우에는 그 존속기간을 각 종류에 해당하는 최단기간까지 연장한다(제280조 2항). 지상권은 물권이므로 양도성(讓渡性) · 임대성(賃貸性)이 있고 담보로 제공할 수 있다. 또한 지상권이 소멸한 때에는 지상권 설정자는 언제든지, 또 지상권은 일정한 조건하에 상대방에 대하여 지상물 매수청구권(地上物買受請求權)을 행사하여 지상물을 유지하거나, 투하자본(投下資本)을 회수할 수 있다(제283조 2항, 제285조 2항). 지료(地料)는 지상권의 요소는 아니지만 그 약정을 등기하면 지상권의 내용으로 되어 물권적 효력이 있다. 지상권의 소멸원인은 토지의 멸실(滅失).존속기간의 만료 · 소멸시효(제162조 2항) · 혼동(混同)(제191조) · 토지(土地)의 수용(收用)지상권에 우선하는 저당권의 실행으로 인한 매매 등과 같은 물권일반(物權一般)에 걸친 공통된 사유와 지상권설정권자(地上權設定權者)의 소멸청구(消滅請求)(제287조) · 지상권의 포기(제153조 2항단, 제371조 2항) · 지상권소멸에 대한 약정사유의 발생 등과 같은 지상권에만 특유한 사유가 있다 지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 말합니다(민법 제279조). 지상권에 있어서 지료지급은 그 요소가 아니므로 지료에 관한 약정이 없으면 지료지급을 청구할 수 없으나 그 약정이 있는 이상 토지소유자는 지료에 관한 등기여부에 관계없이 지상권자에게 그 약정된 지료지급을 청구할 수 있지만(대법원 2009. 9. 24. 선고 2007두7505 판결), 지료지급약정이 있을 경우 그 지료에 관하여 지료액 또는 그 지급시기 등의 약정은 이를 등기하여야만 그 뒤에 토지소유권 또는 지상권을 양수한 사람 등 제3자에게 대항할 수 있고, 지료에 관하여 등기되지 않은 경우에는 무상(無償)지상권으로서 지료증액청구권도 발생할 수 없습니다(대법원 1999. 9. 3. 선고 99다24874 판결). 그리고 민법 제245조 제1항에서 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 하여 부동산점유취득시효를 규정하고 있으며, 민법 제248조에서 소유권 이외의 재산권도 점유취득시효에 의하여 취득할 수 있다고 규정하고 있으므로 지상권도 취득시효대상이 됨은 물론입니다. 그런데 지상권의 취득시효에 관하여 판례를 보면, 건물소유를 위하여 어떤 부동산을 점유하는 권원은 민법상 지상권외에도 임대차관계나, 사용대차관계 등 법률관계에 의하여도 성립할 수 있으므로, 타인토지에 관하여 그 지상건물소유를 위한 지상권 점유취득시효가 인정되려면, 그 토지 점유사실 외에도 그것이 임대차나 사용대차관계에 기초한 것이 아니고 지상권자로서의 점유에 해당함이 객관적으로 표시되고 계속되어야 할 것이고, 그 입증책임은 시효취득을 주장하는 자에게 있다고 할 것이며, 그러한 요건이 존재하는가는 개별사건에서 문제된 점유개시와 건물 등의 건립경위, 대가관계, 건물의 종류와 구조, 그 후의 당사자 사이의 관계, 토지이용상태 등을 종합하여 그 점유가 지상권자로서의 점유에 해당한다고 볼만한 실질이 있는지에 따라서 판단하여야 할 것이라고 하였습니다(대법원 1996. 12. 23. 선고 96다7984 판결). 법정지상권의 시효는 30 년입니다. 그러나 사용자가 필요시에는 연장이 가능 합니다. 다시 말하면 무한대 입니다 토지주는 건물주에게 증 개축을 금하여 사는데 불편을 초래하여 나가도록 유도 할 수밖에 없습니다. 지료를 2 기-2 년-이상 내지 않으면 소멸되고 토지주는 경매 신청하여 낙찰 받거나 법정지상권 소멸 소송을 할 수도 있습니다.

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