서울에 사는 A씨는 보증금 1억1000만원을 내고 살던 집이 경매에 넘어갔지만 최우선 변제를 받을 권리가 없어 막막했다. 보증금의 일정액을 우선변제받을 수 있는 주택임대차보호법상의 '소액임차인'에 해당하지 않기 때문이다. 그러나 앞으로는 A씨도 소액임차인으로 보호 받아 최대 3700만원까지는 경매대금에서 최우선해서 보증금을 보전 받을 수 있게 된다.

법무부는 보증금의 일정액을 우선 변제 받을 수 있는 '소액임차인'의 범위를 확대하고 최우선변제를 받는 보증금액도 높이는 이같은 내용의 '주택임대차보호법 시행령 개정안'이 11일 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 지난 2016년 3월 최우선변제 보호 범위를 확대한 지 2년 6개월만이다. 개정안은 대통령 재가를 거쳐 공포 즉시 시행된다.

이에 따라 서울의 경우 최우선변제를 받을 수 있는 소액임차인의 범위는 기존 보증금 1억원 이하에서 1억1000만원 이하로 확대된다. 우선변제를 받을 수 있는 금액도 3400만원에서 3700만원으로 높아진다.

세종시와 경기도 용인시·화성시를 포함해 수도권정비계획법상 과밀억제권역은 보증금 1억원 이하의 주택 임차인이 3400만원까지 우선변제 받을 수 있다.

보증금 수준이 크게 변하지 않은 지방 광역시 등 그 밖의 지역은 현 수준이 그대로 유지된다. 이에 따라 광역시와 경기도 안산·김포·광주·파주시는 최우선변제 보호 대상 보증금이 현행과 같이 6000만원 이하에 최대 2000만원까지 우선변제 받는다. 그외의 지역도 기존과 같이 5000만원 이하의 주택 임차인이 1700만원까지 우선변제 받는다. 

법무부는 "한국감정원에서 제공한 자료를 기초로 2017년 3월부터 2018년 2월까지의 보증금을 분석한 결과 2호 과밀억제권역 수준에 인접한 세종 용인 화성시 및 3호 광역시 등 수준에 인접한 파주시의 지역군을 조정했다"며 "실제 임대차 시장 현황을 반영한 지역군 조정을 통해 세종 용인 화성 파주시의 임차인과 타 지역 임차인들과의 형평성을 확보하고 소액보증금 제도의 실효성을 제고할 것으로 기대한다"고 설명했다.

개정 시행령은 이미 존속중인 임대차 계약에도 적용된다. 다만 개정안 시행 전 이미 해당 주택에 설정돼 있는 담보물권에 대해서는 개정 전 법령이 그대로 적용된다. 담보물권자의 재산권을 보장하기 위한 조치다. 

따라서 개정안 시행 전 해당 주택에 저당권이 존재하는 경우에는 개정 전 시행령에 따라 최우선변제금이 보호된다. 개정안 시행 전 해당 주택에 저당권이 존재했는데 개정안 시행 후 새로운 저당권이 설정된 경우에는 기존 저당권자에 대해서는 개정 전 시행령에 따라 새로운 저당권자에 대해서는 개정 후 시행령에 따라 최우선변제금이 보호된다.