<실거주할 매수인과 계약갱신청구권의 문제>

○문제제기 - 세입자가 있는 집을 실거주 목적으로 샀을 때 매수인이 세입자를 내보내고 집에 들어갈 수 있는지?

○쟁점 - 새 임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)에 의하면 임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 경우 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에만 거부가 가능.

여기서 매수인은 아직 임대인이 아니어서 계약갱신청구권을 거부할 수 없고 매도인은 실거주목적이 아니어서 거부할 수 없는 문제점이 발생.

○국토부 유권해석 - 9월 10일 국토교통부와 법무부는 세입자가 있는 상태의 주택 매매와 관련한 계약갱신청구권 행사에 대한 유권해석 내용을 정리.

1. 세입자가 계약갱신청구권 행사를 하지 않았을 때

- 새로운 집주인이 소유권이전 등기를 마치고 나서 세입자에게 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부할 수 있음. 집에 대한 권리가 생기는 것은 등기까지 마친 이후이기 때문에.

2. 세입자가 이미 계약갱신청구권을 행사했을 때

- 새로운 집주인이 계약 단계에서 세입자로부터 동의를 받아야 함.
집주인이 바뀌고 실거주하려고 하니 집을 비워달라는 요청을 세입자가 스스로 받아들여야 한다는 뜻.

그러나 세입자가 의지를 갖고 계약갱신청구권을 행사했다면 새로운 집주인은 그 집에 바로 들어오지 못함. 단 세입자가 퇴거에 동의했다면 이후 입장을 번복하고 계약갱신청구권을 쓸 수는 없음.

3. 집주인이 세입자의 의사와 상관없이 실거주를 목적으로 하는 매수자에게 집을 팔려면 현 임대차 계약 만료 6개월 전 거래를 끝내면 됨.
세입자는 계약 만료 6개월 전부터 계약갱신청구권을 행사할 수 있기 때문에.


※ 실거주를 목적으로 전세 낀 집을 샀지만 이미 세입자가 계약갱신청구권을 행사해 놓은 상태라면 집을 기존 세입자에게 양보하고 2년을 기다려야 할 수 있습니다.