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임차인의 상가임대차계약만료 통지 의무(묵시적갱신과 관련하여)

글쓴이 : 관리자 조회수 : 26 2021-01-11 10:59:42

 2018년판 신 법률상담사례(장종운 저) 361면 내용 중 일부입니다.

“...... 기간이 정해진 상가건물 임대차나 기간을 정하지 않은 최초의 계약으로서 기간이 1년으로 간주되는 상가건물 임대차에 있어서는 임대인이 기간 연장을 원하지 않는다면 그 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 해지통보를 하면 될 것이고(상가건물 임대차보호법 제10조 제4항) 임차인이 기간 연장을 원하지 않는 경우에는 임대인과 같은 해지통보기간에 대한 제한이 없으므로 기간만료시까지 임대인에게 해지통보를 하면 될 것으로 보입니다.....”
  

(임대인이 법정기간(기간만료 6~1개월 전)내에 갱신거절의 통지 등이 없었음을 전제)

1. 임차인이 기간만료 전 갱신거절의 통지(해지 등 표현은 불문)가 없었다면 임대차의 효력은 어떠할까요?

a. 기간만료로 종료할까요? b. 아니면 묵시의 갱신이 될까요?

b. 묵시의 갱신이 된다는 입장입니다. 만일 a. 기간만료로 종료된다고 해석하면 묵시의 갱신에 관한 상임법 10조 4항(및 5항)이 형해화되기 때문이죠.

2. 그렇다면 임차인이 묵시의 갱신을 저지(즉 기간만료로 종료)시키기 위해 해야 할 조치는 무엇일까요?

a. 주임법상 6조 1항 후문의 임차인의 통지의무(기간만료 1개월 전 갱신거절의 통지) 규정을 원용할까요? b. 아니면 상임법상 갱신요구권 행사기간(기간만료 6~1개월 전)을 원용해서 그 기간 내에 갱신거절의 통지를 요하는 것이라 해석할까요?

위 a. b. 모두 법적 근거가 없다고 봅니다.
특히 a.와 관련해서는 주임법 제정(1981년) 당시는 물론 1999년 4차 개정 전까지는 상임법(2001년 제정)의 규정과 같이 임차인의 통지의무 규정이 없었다는 점 즉 주임법 6조 1항 후문은 1999년 개정시 비로소 신설된 것이라는 점을 참고하고

b.와 관련해서는 계약갱신요구권과 묵시의 갱신에 관한 각 조항은 그 취지와 내용을 달리한다는 판례(다수의 대판)의 취지에 비추어 더더욱 원용할 것이 못 된다고 보며 또한/따라서 법정기간 내에 갱신요구권의 불행사를 갱신거절의 통지로 의제하는 것도 무리라고 보기 때문입니다.

그렇다면 ~~~ c. 임차인이 임대차기간 중 기간을 불문하고 언제라도 극단적으로 기간만료 하루 전이라도 어쨌든 갱신거절의 통지를 해야 한다고 해석하고 싶습니다.

3. 요컨대 임차인이 묵시의 갱신을 저지(즉 기간만료로 계약종료)시키기 위해서는 갱신거절의 통지를 요하되 다만 그 기간은 임대차기간 중이면 언제라도 족하다는 것입니다.
 


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